НА ЧЕ ЛО УПИ СА У РЕ ГИ СТАР НА СУД СКУ ПРАК СУ

Пре глед ни чла нак 349.418 doi:10.5937/zrpfns51-15804 Је ле на Ј. Те ша но вић, сту дент док тор ских сту ди ја Уни вер зи тет у Но вом Са ду Прав ни фа кул тет у Но вом Са ду je le n a.j.te sa n o v ic @g m a il.c o m НА ЧЕ ЛО УПИ СА У РЕ ГИ СТАР Н Е ПО К РЕТ НО СТ И СА ОСВР ТОМ НА СУД СКУ ПРАК СУ Са ж е та к: Ци љ ов ог ра да је саг ледав а ње на че ла кон с т и т у т ив но с т и упи са у ре ги стар не по крет но сти са аспек та прав не те о ри је и ак ту ел не судске п рак се. Уо ча ва ју ћи п о с т о ја ње од ре ђе ни х т ен ден ц и ја да се, у ма њој и ли ве ћој мер и, одс т уп а од одредаба з акон а које рег ул и ш у ов у о бл ас т, а ут ор скре ће па жњу на мо гу ће по сле ди це ова кве при ме не пра ва. Свр ха на че ла уписа у јав не књи ге за п ра во је у мог ућнос т и с уп ротс т ав љања укњижени х п рава свим тре ћим ли ци ма, ка ко би се обез бе ди ло њи хо во деј ство er ga om nes, contra om nes. Тај прин цип је би тан и ка да се упи сом већ по сто је ћа пра ва са мо п у бл и к у ју, а п ого т о в о а ко п ро ме на у п о г ле д у п ра в а т е к нас т аје уп исом. У т ом с ми с л у, го во ри се о де к ла ра т ив ном и кон с т и т у т ив ном зна ча ју уп и са у ре г и с т ар не п о кре т но с т и. У ра ду се ис т и че да на че ло кон с т и т у т ив но с т и упи са тре ба до след но при ме њи ва ти, она ко ка ко то закон и налаже, у контек сту оста лих на че ла ка та стра не по крет но сти и на че ла гра ђан ског права уоп ш т е. Са мо ова кво п о с т у п а ње с у до ва мо же обе з бе ди т и да за кон бу де исти за све, као и вла да ви ну пра ва и нео п ход ну прав ну си гур ност. Кључ не ре чи: ре ги стар не по крет но сти, на че ло упи са, кон сти ту тив - ност упи са, сти ца ње пра ва сво ји не, суд ска прак са. 1. Н А Ч Е Л А К А ТА СТ РА Н Е ПО К РЕТ НО СТ И Под на че л и ма з е м љи ш нок њи ж ног п ра в а под ра з у ме в ају с е најопш т ија пра ви ла ко ја ва же у овој обла сти. 1 Не ка од ових на че ла су из ри чи то би ла 327. 1 М и о д р а г О р л и ћ у: О б р е н С т а н ко ви ћ, М и о д р а г О р л и ћ, Ствар но пра во, Б еог р а д 19 9 9, 991

Је ле на Ј. Те ша но вић, Начело уписа у регистар непокретности са освртом... (стр. 991 1007) п р ед ви ђе на п р о п и си ма, док с у д ру г а и з в е де на т у ма че њ ем и уоп ш т а в а њ ем по сто је ћих пра ви ла и из це ли не зе мљи шнок њи жног пра ва. По ми шље њу не ких ау то ра, пра ви ла зе мљи шнок њи жног права, имајући у ви ду раз ли ке у бро ју и из бо ру на че ла, мо гу се све сти на пет на че ла и т о: н а че ло у п и с а (ф о р м а л но н а че ло), н а че ло ја в но с т и, н а че ло по у з д а њ а у з е м љи ш н е к њи г е, н а ч е л о п рв е нс т в ен о г р ед а и н ач ел о л ег ал ит ет а. 2 Ген е - рал но мо же мо за кљу чи ти да се по бро ја ним на че ли ма у на шем пра ву углавном да је ка рак тер нај оп шти јих пра ви ла зе мљи шнок њи жног пра ва. Је дин ствена (фактичка и правна) еви ден ци ја не по крет но сти у ви ду ка - т а с т р а не по к р е т но с т и, у ов ом мо мен т у је је д и на еви ден ц и ја не по к р е т но с т и у Ре п у бл и ц и С р би ји. 3 К а т а с т а р не по к р е т но с т и з а ме н ио је св е до т ад а по - с т о је ће еви ден ц и је. Н а и ме, де це н и ја ма п р е ф о р м и р а њ а т з в. и н т е г р и са н ог к ат а с т р а 4 у н аш ој з ем љи п ар ал е лн о с у п ос т ојал е т р и е в ид е нц ије н еп о - к р е тн ос т и. С ис т е м з ем љиш н и х к њиг а п ос т оја о је у В ојв од ин и и у у же м де л у Ср би је 5, док је у ју жној Ср би ји и на Ко со ву још увек ва жио та пиј ски си стем. 6 З а кон о п р е ме ру и к а т а с т ру и у п и си ма п р а в а на не по к р е т но с т и ма до нет је још 1988. го ди не 7, ме ђу т и м р е а л и з а ц и ји т ог п р оп ис а п рис т уп ило с е т ек до но ше њ ем З а ко на о д р ж а в ном п р е ме ру и к а т а с т ру и у п и си ма п р а в а на не по к р е т но с т и ма 8 1992. го ди не. Ва же ћ и З а кон о д р ж а в ном п р е ме ру и к а т а с т ру 9 сту пио је на сна гу 11. сеп тем бра 2009. го ди не и од та да је пре тр пео ви ше из ме на и до пу на. У овом ра ду, пр вен стве но ће мо се ру ко во ди ти од ред ба ма ва же ћег За ко на, те на че - ли ма ка та стра не по крет но сти, ко ја су њи ме уста но вље на. З а ко н о м с у п р едв иђ ен а с л е д ећ а н ач е л а 10 : н а ч е л о д р ж а в н о г п р е м е р а, на че ло упи са, на че ло оба ве зно сти, на че ло јав но сти, на че ло по уз да ња, на че - ло за ко ни то сти, на че ло пр вен ства и на че ло од ре ђе но сти. По бро ја на на че ла раз мо три ћемо крат ко и у основ ним цр та ма, ра ди све - о бу хват ни је ана ли зе кон сти ту тив ног деј ства упи са у ре ги стар не по крет но сти. 2 Вид. М. Ор лић, 328-343. 3 Ра ден ка Цве тић, С а в р е м е н а е в и д е н ц и ја н е п о к р е т н о с т и, Но ви Сад 2016, 47-52. 4 Је д и н с т в е н а (п р а в н а и ф а к т и ч к а) е в и д е н ц и ја н е п о к р е т н о с т и, р а з л и ч и т а од к а т а с т р а зе мљи шта фак тич ке еви ден ци је не по крет но сти, вид. Р. Цве тић (2016а), 50-52. 5 Ви д. Р. Ц в е т и ћ (2 016 а), 4 8-49 и Д р а г о љу б С и м о н о в и ћ, Ре а ф и рм ац ија з ем љ иш н и х к њи г а, Прав ни жи вот 10/1998, 773. 6 В и д. С т е ф а н Ге о р г и е в с к и, Та п и ј с к и с и с т е м, Е н ц и к л о п е д и ј а и м о в и н с к о г п р а в а и пра ва удру же ног ра да, том III, Бе о град 1978, 273 и да ље. 7 Слу жбе ни гла сник СРС бр. 17/1988, 24/1988, 49/1989, 56/1989; пре чи шћен текст об ја вљен у бр. 28/1990. 8 Слу жбе ни гла сник РС бр. 83/1992; из ме не и до пу не у бр. 53/1993, 67/1993, 48/1994, 12/1996, 15/1996, 34/2001, 25/2002 и 101/2005. 9 Слу жбе ни гла сник РС бр. 72/2009, 18/2010, 65/2013, 15/2015 од лу ка УС и 96/2015. 10 Од ред бе чла на 59-66 За ко на о др жав ном пре ме ру и ка та стру. 992

Зборник радова Правног факултета у Новом Саду, 3/2017 На че л о д р ж а в н ог п ре м е ра под р а з у ме в а да с е к а т а с т а р не по к р е т но с т и т ј. фа к т и ч ко с т а њ е не по к р е т но с т и з а сн и в а на по да ц и ма д р ж а в ног п р е ме р а. К а ко је по ја м д р ж а в ног п р е ме р а ш и ри у од но с у на по ја м к а т а с т а р ског п р е - ме ра, нек и аут ори смат рају да би д руг ач ија т е рм инолог ија ви ше од г ов арала п р ав ом зна чењу ов ог начела. Наиме, и дент и фи к а ц и ја не по к р е т но с т и, би т на за ва љан прав ни про мет, до би ја се ка та стар ским пре ме ром, те је пре ци зније п р о п и са т и да се п ри ус т а но в љ а в а њу и од р ж а в а њу к а т ас т ра не пок ре т нос т и по ла зи од ка та стар ског, а не све у куп ног др жав ног пре ме ра. 11 На ч е л о у п и с а можемо п ос м ат р ат и к р о з д е ј с т в о ко је у п и с у к а т а с т а р не по крет но сти има на сти ца ње, огра ни че ње, пре нос и пре ста нак пра ва на не по к р е т но с т и ма. С о б зи р ом да у п ис у р е г и с т ар не по к р е т но с т и мо же и мат и кон с т и т у т и в но и де к ла ра т и в но деј с т в о, т а ко од р е ђу је мо и мо ме нат с т и ца њ а п р а в а. Укол ико з а кон у п и с у д а је кон с т и т у т и в но деј с т в о, он д а под но си л а ц з а х т е в а з а у п ис п ра в о с т и че т ек мо мен т ом у п и с а у р е г и с т а р не по к р е т но с т и, па је то мо ме нат ко ји прав ни по ре дак сма тра ре ле вант ним ка ко за по сно си о ца зах те ва, као сти ца о ца пра ва, та ко и за са ве сна тре ћа ли ца ко ја се по у зда ју у по дат ке ка та с т ра не по к ре т но с т и. На су п ро т то ме, ка да у п ис и ма дек ларат и в но деј ство, сам мо ме нат упи са је зна ча јан као мо ме нат од ког се мо же сма тра ти да су и сва тре ћа ли ца оба ве ште на да сти ца лац има од ре ђе но пра во ко је је у п и с а но у р е г и с т а р не по к р е тнос т и. Д ак ле, с т и ц а л а ц је св о је п р а в о с т е к а о ра ни је, на основу неког другог акта, који се у овој ситуацији, само публикује, од но сно пра во ко је сти ца лац већ има, по ста је по зна то и свим дру гим л и ц и м а. Та ко ђ е, од р е ђ е н а о б л и г а ц и о н а п р а в а мо г у с е у п ис ат и у к ат ас т а р не по крет но сти, па од тог мо мен та има ју деј ство пре ма тре ћим ли ци ма. На ч е л о о ба в е з н о с т и, ко је на ла же има о цу пра ва на не по крет но сти да под не се зах тев за упис не по крет но сти и пра ва сво ји не у ка та стар непокрет - но сти, те пред ви ђа да се ови упи си вр ше и по слу жбе ној ду жно сти, у складу са за ко ном, ја вља се као раз ли ка у од но су на кон цепт зе мљи шних књи га. Ка ко мо же мо при ме ти ти, има лац пра ва има ду жност и оба ве зу да под не се за х т ев за у п ис не по к ре т но с т и, од но сно свог п ра ва у к а т а с т ар непок ре тнос т и, те да му се не оста вља на во љу да ли ће то учи ни ти или не. У ве зи са овим, тре ба по ме нути члан 117. За ко на о др жав ном пре ме ру и ка та стру ко ји за ис - п у њ е њ е ов е о ба в е з е п р о п и с у је р ок од т ри де с е т да на од на с т а н к а п р о ме не, као и оба ве зу под но ше ња ис пра ва ко је су основ за упис. Свр ха овог, мо же мо ре ћи, но вог на че ла у на шем пра ву, је сте прав на си гур ност у сми слу ажур ног во ђе ња по да та ка о не по крет но сти ма и на ста лим про ме на ма. На че ло јав но сти по др жа ва са му свр ху јав ног ре ги стра о не по крет но - сти ма и пра ви ма на њи ма, а то је да су по да ци из тих еви ден ци ја јав ни и сви ма до ступ ни, те да сва ко ли це мо же, под усло ви ма утвр ђе ним за ко ном, 11 Вид. Р. Цве тић (2016а), 103-104. 993

Је ле на Ј. Те ша но вић, Начело уписа у регистар непокретности са освртом... (стр. 991 1007) и з в р ш и т и у ви д у т е по дат ке. Сло б о да у по зна в а њ а с а по да ц и ма о не по к р е т - но сти ма има за по сле ди цу нео бо ри ву прет по став ку да су сва ли ца за пра во и упо зна та са тим по да ци ма, те се су прот но не мо же до ка зи ва ти. У ве зи са тим, тре ба ис та ћи да за ин тересовано лице није дужно доказивати свој прав - ни ин те рес за увид у по дат ке. На че ло п оузда ња под ра зу мева да су сви подац и кат ас т ра непок ре тнос т и исти ни ти и по у зда ни, те да ни ко не мо же сно си ти штет не по сле ди це због тог по у з дања. На осно ву та ко фор м у л и са ног на че ла, мо гао би се извест и зак ључак да су еви ден ц и је не по к ре т но с т и и по да ц и у п и са н и у њи ма т ач н и и по т п у н и, та ко да са ве сна ли ца, ко ја се по у зда ју у та ко упи са не по дат ке не мо гу тр пе ти ште ту уко ли ко се упи са ни по да ци раз ли ку ју од ствар ног ста ња. Из то га, тако ђе, п ро из ла зи п ре т по с т а в ка да оно ш т о н и је у п и са но у ка т а с т ар не по к ре т - но сти, за прав ни по ре дак не по сто ји, иа ко је фак тич ко ста ње че сто дру га чи је. На че ло за ко н и т о с т и, са д р ж а но у од ред би ч ла на 6 4. Закона о д рж а вном п р еме ру и к а т а с т ру, и з ме њ е но је по с лед њи м и з ме н а м а и до п у н а м а З а ко н а из 2015. го ди не, па је та ко пре ци зни је фор му ли са но. Про пи са но је да се у пос т у п к у у п ис а у к ат ас т а р н епок р е тнос т и п р о в е р а в а д а л и с у и с п у њ е н и усло ви за упис ко ји су про пи са ни овим За ко ном и дру гим про пи си ма. На тај на чин на гла ше на је оба ве за ор га на ко ји спро во ди упис у еви ден ци ју не покрет но сти да од ре ђе не по дат ке про ве ра ва по слу жбе ној ду жно сти. На че ло првенства или приорите та односи се на временски редослед прије ма за х т е ва за у п ис, т е се, у за ви сно с т и од т о га, од ре ђу је временск и редослед упи са ко ји се од но се на исту не по крет ност. При то ме, тре ба по ме ну ти, ре ле - вен тан је мо ме нат при је ма зах те ва, а не ка да је ор ган ре шио по зах те ву. Смиса о у т вр ђи в а њ а ре до сле да у п иса појед ин и х п ра в а на не по к ре т но с т и ма је у то ме ш то се на тај на ч и н у т врђује редослед њиховог ст ицања и ост варивања. 12 Из у зе т а к од п ра ви ла п ред ви ђен је са м и м За ко ном 13 и од но си се на ре до след ре ша ва ња зах те ва, ка да се од ре ђе ним зах те ви ма, из раз ло га на ро чи те хит но - сти, да је пред ност у ре ша ва њу, без об зи ра на мо ме нат при је ма. На че л о од ре ђе н о с т и з а х т е в а да св а к и у п ис у к а т а с т а р не по к р е т но с т и бу де по т п у но од р е ђен у по гле д у не по к р е т но с т и на ко ју с е у п ис од но си, в р - сте упи са, пра ва, од но сно дру ге чи ње ни це ко ја се упи су је, као и у по гле ду с у бјек т а у п и с а, р е до с ле д а п р в ен с т в а у п и с а н и х п р а в а и исп р ав а н а о снову ко јих је упис из вр шен. Пре ма не ким ми шље њи ма, ов де не до ста је зах тев у по гле д у п р е глед но с т и, ко ја је била к ар а к т е ри с т и ч на з а з е м љи ш не к њи г е, т е је, с о бзир ом н а њихов п р ец из а н и једно с т а в а н с а с т а в, би ло л а ко с а зн а т и п р а в но с т а њ е не по к р е т но с т и. 14 12 Р. Цве тић (2016а), 127. 13 Вид. члан 125, ст. 6 За ко на о др жав ном пре ме ру и ка та стру. 14 В и д. Ta t j a n a Jo s i p o v i ć у : N i k o l a G a ve l l a i d r., S t v a r n o p r a v o, Za greb 1998, 218 и Р. Цве тић (2016а), 133. 994

Зборник радова Правног факултета у Новом Саду, 3/2017 2. НА ЧЕ ЛО УПИ СА ДЕЈ СТВА На че ло упи са мо же мо по сма тра ти кроз деј ство ко је упис има на сти цање, пре нос, огра ни че ње, те пре ста нак пра ва на не по крет но сти ма. У том сми слу, уко ли ко се пра ва на не по крет но сти ма сти чу, пре но се и ог р а н и ча в а ју у п и с ом у к а т а с т а р не по к р е т но с т и, а п р е с т а ју б ри с а њ ем, у п ис има конститутиван ка рак тер, па та да го во ри мо о на челу уписа у ма теријалном сми слу, од но сно на че лу конститутивности упи са, на че лу упи са у ап со - лут ном сми слу. На су прот томе, у неким слу ча је ви ма, пра ва на не по крет но - сти ма мо гу се сте ћи пре упи са у ка та стар не по крет но сти, али и та да их је не о п ход но п у бл и ко в а т и и у ч и н и т и и х деј с т ву ју ћ и м п р е ма т р е ћ и м л и ц и ма, па у т ом с л у ча ју в а ж и на че ло де к л а р а т и в но с т и у п и с а, од но сно на че ло у п и- са у фор мал ном, ре ла тив ном сми слу. 15 Ствар на пра ва на не по крет но сти ма мо гу се сте ћи, огра ни чи ти или прес т а т и и п р е у п и с а у е виде нц ије непок р е тнос т и по с амом з ако н у (e x lege), н ас л еђ ив ањ е м и л и одл уко м д рж а вн о г о рг ан а, п од з а кон о м п р едв иђ ен и м усло ви ма. Већ је на ве де но да и у овом слу ча ју упис има од ре ђе ну свр ху, па можемо р ећ и д а у п и с п р едс т ав љ а дек л ар и с а њ е с т в а р но п р а в н е с и т у а ц и је ко ја већ по сто ји. Мо гао би се из ве сти за кљу чак да та ко на ста ли прав ни одно с по в о дом не по к р е т но с т и п р о и з в о д и п р а в но деј с т в о с а мо и з ме ђу с т р а на - ка (in ter par tes) по оп ш т и м п р ав ил им а г р ађ а нс ког п р ав а, св е д о моме нт а у п и са п ра ва у кат а с т ар не по к ре т но с т и, па т ек у п ис у кат а с т ар непок ре тнос т и с т в а р а а пс ол у тно де јс т в о (e rga o mn e s). 16 О бл иг ац ион а п р ав а, т акођ е, мог у би ти пред мет упи са у ка та стар не по крет но сти. С об зи ром да се прав ни пос ло ви з а к љу ч у ју на о сно ву са гла сне во љ е с т ра на к а, т а п ра в а с е с т и ч у сам и м скла па њем по сла, али су по свом ка рак те ру ре ла тив на, те де лу ју in te r pa rte s, па ће им тек упис у еви ден ци је не по крет но сти да ти деј ство пре ма сви ма, er ga om nes, con tra om nes. 17 Тре ба има ти у ви ду да ће, у за ви сно сти од то га да ли је прав ни од нос на с т а о де ри в а т и в н и м п р е но с ом и л и о ри г и на р н и м на ч и ном с т и ца њ а п р а в а упис има ти кон сти ту тив но или де кла ра тив но деј ство, с тим што се не сме з а не ма ри т и да с е к ри т е ри ју м по де ле де ри в а т и в ног и о ри г и на р ног с т и ца њ а п р а в а и кон с т и т у т и в ног и де к л а р а т и в ног деј с т в а у п и с а, р а з л и к у је. Узм и мо за при мер сти ца ње пра ва на сле ђи ва њем. С об зи ром да, у тој си ту а ци ји, наслед ни ци сво је пра во из во де из пра ва прет ход ни ка, оста ви о ца, ра ди се о дери ват и в ном нач и н у с т и ца ња п ра ва. Ме ђу т и м, са мо п ра во се с т и че у т ре н у т к у 15 Вид. T. Jo si po vić, 208-209. 16 Јо в а н Је рков и ћ, К а т а с т а р н е п о к р е т н о с т и к а о о с н о в н а е в и д е нц ија н еп ок р е тн ос т и и пра ви ма на њи ма, Гл а с н и к А К Во ј в о д и н е 12/1995, 477. 17 Вид. Т. Jo si po vić, 209. 995

Је ле на Ј. Те ша но вић, Начело уписа у регистар непокретности са освртом... (стр. 991 1007) см р т и о с т а ви о ца, је р т а да до л а зи до о т в а р а њ а на с ле ђа, од но сно де л а ц и је. 18 Пре ма то ме, упис та ко сте че ног пра ва у ка та стар не по крет но сти је де кла рат и в ног к а р а к т е р а. 19 Ва жно је на по ме ну ти да са мо исти нит упис пред ста вља ва ља ни на чин с т и цањ а, п ро ме не и л и п ре с т а н к а зе м љи ш нок њи ж ног п ра ва. Уп ис је ис т и н и т уко ли ко су ис пу ње не све ма те ри јал не и про це сне прет по став ке, ко је предви ђа зе мљи шнок њи жно пра во, те ка да је упис у скла ду са ствар ним, ванкњи жним ста њем не по крет но сти, јер је зе мљи шнок њи жно пра во он да упис а но с а он и м с а д р ж а јем, о би мом и п р в ен с т в е н и м р е дом ко ји з а и с т а и ма. 20 Не и с т и н и т у п ис ов л а ш ћу је л и це ч и је је п р а в о по в р е ђе но да т р а ж и б ри с а њ е т ак в ог у п ис а, а л и не може п р оуз р оков ат и по в р е д у п р а в а с а в е сн и х т р е ћ и х ли ца, с об зи ром да ва жи на че ло по уз да ња у јав ни ре ги стар. 21 996 3. КОН СТ И Т У Т И В НО СТ У П И СА 3.1. По јам У на шем пра ву, прав ни по сао уго вор пред ста вља прав ни основ, iu stus ti tu lus, док је за пре нос пра ва сво ји не на не по крет но сти на но вог вла сни ка, при ба ви о ца, по треб на још јед на чи ње ни ца упис у јав ну књи гу, као на чин с т и ца њ а, mo d u s a cquire ndi. Ов де се ми сли на на чин сти ца ња у ужем сми слу, јер би на чин сти ца ња у ши рем сми слу об у хва тао све прав не чи ње ни це неоп ход не за пре нос пра ва сво ји не, па и сам i u s t u s t i t u l u s. 22 Да би на осно ву п р а в ног по с л а у г о в о р а о к у по п р о да ји, р а з ме н и и л и по к ло н у, п ри ба ви л а ц по с т а о в л а сн и к не по к р е т нос т и, не опходно је д а буд у исп уњ ен и одр еђ ен и усло ви. Пре све га, пре но си лац пра ва сво ји не мо ра за и ста бити власник ствари, а по том се сти ца лац на осно ву та квог пу но ва жног уго во ра у ре ги стру не по крет но сти мо ра упи са ти као вла сник. Ка да се ка же да уго вор мо ра би ти пу но ва жан, под тим се под ра зу ме ва да је за кљу чен у скла ду са про пи си ма ко ји ре гу ли шу про мет не по крет но сти и на рав но, да са др жи све еле мен те по - т ребне за по с т о ја ње би ло ког обл и г а ц и о ног у г о во ра. У су п ро т ном се не мо же го во ри ти о пу но ва жном уго во ру ко ји је по до бан за сти ца ње пра ва сво ји не. Уго вор, сам по се би, не ма, да кле, тран сла тив но, већ са мо обли га ци о но деј ство, одно сно сам уговор не преноси пра во сво ји не са пре но си о ца на при- 18 Вид. члан 206 и 212 За ко на о на сле ђи ва њу, Слу жбе ни гла сник РС бр. 46/1995, 101/2003 од лу ка УСРС и 6/2015. 19 Вид. Раденка Цветић, Домашај начела упи са и на че ла по уз да ња у ка та стар не по крет - но сти у на шој суд ској прак си, Збор ник ра до ва Прав ног фа кул те та у Но вом Са ду 3/2015, 1023. 20 Вид. Т. Jo si po vić, 209-210. 21 Вид. Р. Цве тић (2015), 1024. 22 Вид. О. Стан ко вић у: Обрен Стан ко вић, Ми о драг Ор лић, С т в а р н о п р а в о, Б е о г р а д 1999, 65.

Зборник радова Правног факултета у Новом Саду, 3/2017 б а в ио ц а. И з т ог р а з ло г а, у г о в о р је н е по ход но и з в р ш ит и у п ис ат и п р ав о св о ји не п ри ба ви о ца у р е г и с т ру не по к р е т но с т и. У ау стриј ском пра ву, као и у на шем, упис пра ва сво ји не у ре ги стар непо к р е тнос т и и м а кон с т и т у т и в но де ј с т в о, т ач н и је п р ав о н ас т аје у п ис ом у з е м љи ш н у к њиг у. 23 Тр еб а н агл асит и д а од н а че л а у п и с а по с т о је и з у з е ц и, ко ји с е од но с е на с т и ца њ е п р а в а на с ле ђи в а њ ем, по с е б не с л у ча је в е у н и в е р - з а л не с у к це с и је, од р ж ај и тд. 24 С уп р о тно т оме, у ф р а н ц у с ком п р аву у п и с и ма и н ф о р ма т и в но деј с т в о. 25 У т ом си с т е м у, п р а в о св о ји не на не по к р е т но - с т и п р еноси с е у т р е н у т к у з а к љу че њ а у г о в о р а о к у по п р о д а ји, д а к ле в а ж и кон се су ал ни прин цип. Ипак, ка ко би се за шти ти ла тре ћа ли ца, уго вор се п у б л и к у је ( у п и с у је у ја в н у к њиг у). С в рх а п уб л ик ац ије је и и ф о рм ис а њ е тре ћих ли ца о по да ци ма о не по крет но сти ма. 26 Пра в о св о ји не, х и по т е к а, с т в а р не и л и ч не с л у ж б е но с т и и л и д у г о р оч н и за куп на осно ву прав ног по сла или суд ске од лу ке, у на шем пра ву, сти чу се упи сом у ре ги стар не по крет но сти, те, мо же мо ре ћи да, у свим овим слу чаје ви ма, упис има кон сти ту тив ни ка рак тер. 27 З а ко ном о о снов ам а св оји нскоп р а вн и х од но с а п р ед ви ђ е но је с ле де ће: На осно ву прав ног по сла пра во сво ји не на не по крет ност сти че се упи сом у ја вн у к њиг у и л и н а д ру г и од г о в а р а ју ћ и н а ч и н од р еђ е н з аконом. 28 Ове од р ед б е и з но с е п р а ви л а о де ри в а т и в ном на ч и н у с т и ца њ а п р а в а св о ји не, је р с е п р а в о и з в о д и, де ри ви р а и з п р а в а п р е т ход н и к а, з б ог че г а с е ов а к а в на ч и н сти ца ња на зи ва и тран сла тив ним сти ца њем, с об зи ром да се пра во сво ји не, ко је већ по сто ји, пре но си са јед ног ли ца на дру го. 29 Уко ли ко прет ход ник има пра во сво ји не и прав ни по сао је пу но ва жан, след бе ник ће сте ћи пра во сво ји не упи сом у ка та стар не по крет но сти. Ово ре ше ње има бројне предно - сти чи ја ела бо ра ци ја је оп ште ме сто у док три ни зе ма ља ко је има ју си стем р е г ис т р а ц и је п р а в а н а не по к р е т но с т и м а з а сно в а н н а з ем љиш нокњиж ном 23 Nin el Ja s m i n e S adjad i u : D an iel a Je tz i ng e r Ho rn e r, Tat jan a Jos ip ov i ć, D ar in a Pet r ov a, St e v a n M a r o š a n, Pa u l Va n d e r Mo le n, Ni n el Ja s m i n e S a dja d i, L a n d r e g i s t r a t i o n a n d C a d a s t r e i n s e l e c t e d E u r o p e a n C o u n t r i e s (Au s t r i a, B u l g a r i a, C r o a t i a, H u n g a r y, Ne d e r l a n d s, S e r b i a), Wi en, Graz 2009, 45. 24 Ibid. и С о ф и ја Н и ко л и ћ, Е в и д е н ц и ја н е п о к р е т н о с т и у Ау с т р и ји ( П р а в н о н а с л е ђ е, ак ту ел ни кон цепт и трен до ви), Гл а с н и к А К Во ј в о д и н е 10/2011, 510. 25 Вид. М. Ор лић, 329. 26 Ibid. i Ga briel Marty, Pi er re Raynaud, Dro it ci vil, Les sûreté s, l a p u b li c i t e fo n c i è r e, tome III, 1 er vo lu me, Pa ris 1971, 367 и да ље. 27 M i r o sl av L a z ić u : R a d m i l a Ko v a č e v ić Ku š t r i m o v ić, M i r o sl av L a z ić, S t v a r n o p r a v o,ni š 2004, 407. 28 Члан 33 За ко на о осно ва ма сво јин ско прав них од но са, Слу жбе ни лист СФРЈ, бр. 6/1980, 36/1990, Слу жбе ни лист СРЈ, бр. 29/1996 и Слу жбе ни гла сник РС бр. 115/2005 др. з а ко н. 29 Вид. Bo ris Vi zner, Ko m e n t a r Z a k o n a o o s n o v n i m v l a s n i č k o p r a v n i m o dn os im a, Z ag r e b 1980, 201. 997

Је ле на Ј. Те ша но вић, Начело уписа у регистар непокретности са освртом... (стр. 991 1007) си сте му, а сво ди се на ви сок сте пен прав не си гур но сти оства рен на че ли ма упи са, јав но сти и по уз да ња. 30 Чи ње ни ца да је упис у јав ни ре ги стар онај мо ме нат ка да до ла зи до с т ицања с т вар ног п ра ва на не по к ре т но с т и, у п и су да је конс т ит ут и вно дејс т во јер пре ње га ствар но пра во ни је на ста ло. 31 3.2. Прак тич но деј ство У прак си се мо же де си ти, ка ко че сто и би ва, да ку пац не по крет но сти ис п л а т и к у по п р о дај н у це н у, т е с т у п и у по с ед к у п љ е не не по к р е т но с т и, а л и ка ко ни је упи сан у ка та стар не по крет но сти као њен вла сник, то не мо же ис ти ца ти пре ма са ве сним тре ћим ли ци ма, ко ја се по у зда ју у по дат ке упи сане у ре ги стру не по крет но сти. У овом слу ча ју, вла сник би и да ље био претход ник ко ји је ствар оту ђио, јер је он, као та кав, још увек упи сан у јав ној књи зи. У случају да продавац или ње гов прав ни след бе ник под не се ре и винд и к а ц и о н у т у ж бу, к у па ц с е може п р ема њ ем у б р ан ит и п риг ов ор ом п р одат е и пре да те ства ри, e x c e p t io re i ve n d i te e t t ra d i te. О в де је в а ж но си т у а ц и ју с а - глед ат и и с а д ру г ог а спек т а. Уко л и ко у ме ђу в р е ме н у не исход и у к њиж бу, та кав купац, за ко ни ти и са ве стан др жа лац, ће сте ћи пра во сво ји не ори гинар ним пу тем про те ком де се то го ди шњег ро ка за одр жај из чла на 28. став 2. За ко на о осно ва ма сво јин ско прав них од но са. 32 С л ед ом н а в е д е ног мо же мо з а к љу ч и т и д а је с у ш т и н а н ач ел а у п ис а у ја в не к њиг е у т оме ш т о у к њи жен а п р ав а мо ме н т ом у п и с а до би ја ју зн а ч ај а п с о л у т ног де ло в а њ а er ga om nes и на њи х с е п ри ме њу је з е м љи ш нок њи ж но пра во, док пре упи са у јав не књи ге сва та пра ва има ју ре ла тив ни ка рак тер де ло в а њ а in ter par tes и за њих ва же оп шта пра ви ла. 33 На и ме, за раз ли ку од по крет них ства ри, где је вла сник нај че шће и држ ал а ц, код не по к р е т но с т и с е л а ко мо же де си т и д а је јед но л и це у по с е д у исте, а дру го вла сник. Не по крет ност, на при мер, мо же би ти да та у за куп, мо же би т и ус т а но в ље но п ра во п ло до у ж и в а њ а. Код з а лаг ањ а непок ре тнос т и, ус по ста вља ња хи по те ке, непокретност остаје у државини хипотекарног дуж н и к а. Ц и љ пос т ојањ а з е м љиш н и х к њиг а, односно у р еђ ен и х е виде нц ија непок р е тнос т и, у п р а в о је с и г у р но с т п р а в ног п р о ме т а, који с е о б е зб еђује п ра вилом да се п ра во сво ји не на не по к ре т но ст и ст и че у п исом у јавн у к њиг у. 34 30 M i lo š Ž iv ko v ić, О k v a l i t e t u n ov iji h g r ađ a ns kop r avn i h p r opis a u S rbiji, P r a vn i z ap is i 1/2010, 131. 31 Р. Цве тић (2015), 1022. 32 Mla den Žu ve la, Za kon o osnov nim vla snič ko prav nim od no si ma, ob jaš nje nja, ko men ta - t o r s k e n a p o m e n e, s u d s k a p r a k s a i d r u g i o d g o v a r a j u ć i p r o p i s i, Za greb 1985, 175. 33 B. Vi zner, 213-214. 34 Ibid., 205. 998

Зборник радова Правног факултета у Новом Саду, 3/2017 С дру ге стра не, тре ба ло би ов де на по ме ну ти да се са мим упи сом пра ва своји не у ка т а с т ар не по к ре т но с т и не с т и че по сед (д р жа ви на) већ са мо п ра во на по сед, од но сно п ра во на не пос редно вр ше ње фак т и ч ке в ла ст и на п ри ба в ље ној не по к ре т но с т и. 35 Уп ис, с т ог а, не можемо поис т овет ит и са с т ица њем д ржавине, је р у п ис ус т ва ри за сн и ва од нос из ме ђу в ла сн и ка не по к ре т но с т и и т ре ћ и х ли ца, по во дом сте че не не по крет но сти. У ве зи са тим, ва жно је ре ћи да пра во сво ји не по сто ји и ка да вла сник не вр ши фа тич ку власт на ства ри, ка ко је већ на ве де но. Фак тич ку власт на ства ри мо же има ти би ло ко је ли це и та чи ње ница ни је од зна ча ја за по сто ја ње са мог пра ва сво ји не вла сни ка. Сти ца лац ко ји је на о сно ву в а љ а ног п ра в ног по с ла у п и с а н у р е г и с т ар не по к р е т но с т и к а о вла сник има пра во сво ји не, без об зи ра да ли има и др жа ви ну. Др жа ви ну ствари ће оства ри ти ту жбом rei vin di ca tio у пе ре ном п ре ма ра н и јем в ла сн и к у и л и би ло ком дру гом ли цу ко је не ма сво ји ну, али има др жа ви ну. 36 3.3. Ствар не слу жбе но сти и хи по те ка Пра ви ло о сти ца њу пра ва упи сом, пред ви ђе но је и за сти ца ње ствар них с л у ж б е но с т и н а о с но ву п р а в ног по с л а. 37 Уго вор, као нај че шћи основ нас т а н к а с т в а р не с л у ж б е но с т и, ко ји је у ск л а д у с а з а ко ном з а к љу чен и з ме ђу в л а сн и к а по в л а сног и в л а сн ик а пос л у ж ног доб р а и овде п р едс т ав љ а с а мо i u st u s t i t u l u s, док је упис у јав ну књи гу нео п хо дан за сти ца ње слу жбе но сти као ствар ног пра ва (mo dus ac qu i ren di). Да би се из вр шио та кав упис, по требна је cla u s u la in ta b u la n di дозв ола, односно п ри с т а на к в ла сн и к а по с л у ж ног д об р а. П р ем а т ом е, с а м у г ов о р, з ас н ив а с а м о о б л и г а ц и о н и од н о с и н е м а деј с т в о п р е ма с а в е сном с т и ца о ц у не по к р е т но с т и. 38 Н а о сно ву од р ед би З а ко на о х и по т е ц и 39, без об зи ра на основ на стан ка х и по т е ке, ме р о да в а н је моменат у п ис а х ипо т е ке у на д ле ж н и р е г и с т а р, па с е сма тра да је на че ло кон сти ту тив но сти упи са ов де нај до след ни је и спр о ве - де но, с о б зи р ом да х и по т е к а н и к а ко д ру г а ч и је не мо же н и на с т а т и. 40 Исто би тре ба ло да ва жи и за ре ал ни те рет. 41 И а ко, по с в о јој п р и р о д и, р е а л н и те рет, оба ве зу је на чи ње ње, па са мим тим има ка рак тер обли га ци о ног права, тре ба има ти у ви ду да се оба ве за од но си на сва ко доб ног вла сни ка јед не не по к р е т но с т и, а у ко рис т од р е ђе ног л и ца и л и св а ко до б ног в л а сн и к а д ру г е 35 Ibid., 231. 36 R a d m i l a Ko v a č e v i ć K u š t r i m o v i ć u : R a dm il a Ko v a č e v i ć K u š t r i m o v i ć, M i r o sl av L a z i ć, S t v a r n o p r a v o, Niš 2004, 118. 37 Члан 52 За ко на о осно ва ма сво јин ско прав них од но са. 38 Вид. О. Стан ко вић, 192. 39 Слу жбе ни гла сник РС, бр. 115/2005, 60/2015, 63/2015 од лу ка УС и 83/2015. 40 Вид. Р. Цве тић (2015), 1021-1022. 41 Ја с м и н а М. В у ко т и ћ, С т и ц а њ е з е м љи ш н о к њи ж н и х п р а в а у п и с о м у ја в н е р е г и с т р е, док тор ска ди сер та ци ја, Прав ни фа кул тет Уни вер зи те та у Бе о гра ду, 2012, 242. 999

Је ле на Ј. Те ша но вић, Начело уписа у регистар непокретности са освртом... (стр. 991 1007) не по крет но сти. Сто га је логично да и реални терети настају уписом у регистар не по крет но сти. За на ста нак хи по те ке је бит но да се сти че од ли ца ко је је овла шће но да за сну је хи по те ку, да је та кав прав ни по сао пу но ва жан и на кра ју, да се хи по те ка упи ше у ре ги стар не по крет но сти. Упис у ка та стар не - по крет но сти је, да кле, као и упис дру гих пра ва на осно ву прав ног по сла, ка у за лан, с об зи ром да ње го во деј ство сти ца ње хи по те ке за ви си од пун о в а ж н о с т и п р а вн о г п ос л а, који ј е о с н о в т о г с т и ц а њ а. 42 К а ко х и п о т е к а мо же на ста ти са мо под усло вом да вла сник не по крет но сти ли це ко је је као та кво упи са но у ре ги стар не по крет но сти, да свој из ри чи ти при ста нак (clau s u la in t a b u la n d i) да с е њ е г о в а не по к р е т но с т мо же оп т е р е т и т и х и по т е ком, ја сно је д а д р ж а л а ц не по к р е т но с т и н и к а ко не мо же з аснов ат и х ипот ек у. 43 Упис, од но сно укњи жба хи по те ке уре ђе на је од го ва ра ју ћим од ред ба ма За - ко на о х и по т е ц и, З а ко на о д р ж а в ном п р е ме ру и к а т а с т ру, т е под з а кон ск и м ак ти ма. У прак си се мо же до го ди ти да се хи по те ка, као и дру га књи жна пра ва, сти чу од ли ца ко је је по гре шно упи са но као вла сник. Но ви ја суд ска прак са при зна је сти ца ње на осно ву по уз да ња, бар ка да је реч о из вор ној хипо т е ц и, од но сно код п р в ог с т и ца њ а х и по т е ке од в л а сн и к а ко ји је по г р е ш но у п и с а н. И ма ју ћ и у ви д у зна чај мо г ућ но с т и с а в е сног с т и ца њ а з а си г у р но с т п р о ме т а х и по т е к а р н и м по т ра ж и в а њи ма, мо же с е оче к ив ат и да ће с л учајеви у ко ји ма суд ска прак са при зна је мо гућ ност сти ца ња на осно ву по уз да ња у ре ги стар би ти све че шћи и да ће та мо гућ ност би ти про ши ри ва на све док не до би је онај обим ко ји јој по зна ча ју од го ва ра. 44 Прак са је по ка за ла да се че сто књи жно ста ње раз ли ку је од фак тич ког, од но сно в а н к њи ж ног с т а њ а. Сл у ча је ви ви ше с т ру ке п р о да је ис т е не по к р е т - но сти ни су би ли рет ки у суд ској прак си, па се пред су дом мо ра ло ре ши ти п и т а њ е с т и ца њ а не по к р е т нос т и у кол и ко је п р одав а ц, р ец имо, једном к у пц у пре дао ствар, од но сно не по крет ност у по сед, а дру го ме дао до зво лу за укњижбу. Та да је суд ре ша вао пред ме те у за ви сно сти од окло но сти слу ча ја, а во де ћи се прин ци пом са ве сно сти. Ка ко је већ на ве де но, исто се мо же до годи ти и код пра ва слу жбе но сти, али не и код хи по те ке и ре ал них те ре та. 45 3. 4. За јед н и ч к а св о ји на с у п ру ж н и к а По ла зе ћ и од по ме н у т и х з а кон ск и х п ра ви ла о на ч и н у с т и ца њ а с т в ар н и х п р а в а на не по к р е т но с т и и на че л а кон с т и т у т и в но с т и у п и с а, о св р н у ће мо с е на ак ту ел ну те му за јед нич ке сво ји не су пру жни ка. На и ме, По ро дич ним за- 42 Ми лош Жив ко вић у: Дра гор Хи бер, Ми лош Жив ко вић, О б е зб еђ ењ е и у ч в рш ћ ењ е п о т р а ж и в а њ а, Бе о град 2015, 243. 43 М. Ор лић, 270. 44 М. Жив ко вић, 249. 45 Ј. Ву ко тић, 243. 1000

Зборник радова Правног факултета у Новом Саду, 3/2017 ко ном 46 је з аш т ићен су п ру ж н и к ко ји н и је у п и с а н у р е г ис т ар непок р е тнос т и, а ко ји је ти ту лар за јед нич ке сво ји не, има ју ћи у ви ду прет по став ку да имо - ви на ко ју с у с у п ру ж н и ц и с т е к л и р а дом у т о к у т р а ја њ а з а јед н и це ж и в о т а у бра ку пред ставља њихову заједничку имови ну. На овај начин ствара се прет - по став ка, ко ја је обо ри ва, да је не у пи са ни брач ни друг, та ко ђе вла сник непокретности, иако је као власник у регистру непокретности уписан само други брач ни друг. Ов де се по ста вља пи та ње ка ко се шти те са ве сна тре ћа ли ца, ко ја су се по у зда ла у зе мљи шнок њи жно ста ње и ко ја, по на шем ми шље њу, при ли ком за кљу чи ва ња правних послова са неким лицем, ни су дужна про - ве ра ва ти, да ли је то ли це у бра ку и да ли је за и ста ис кљу чи ви вла сник непок р е т но с т и. А ко с е о с ло н и мо н а н а че ло по у з д а њ а (пов е р ењ а) у под а т ке ка та стра не по крет но сти, са ве сни сти ца о ци не мо гу да тр пе штет не по сле - ди це за то што су се у упи са не по дат ке по у зда ли. Ово је, на рав но, ре ле вант но к а да с е зе м љи ш нок њи ж но с т ање ра зл ик ује од с т в арног с т а њ а. Тр еба ист аћ и да на че ло по уз да ња, без об зи ра што не ма екс пли цит не од ред бе о то ме, штити са мо са ве сног сти ца о ца, од но сно оног чи је је не зна ње да је упис у јав ном р е г и с т ру не и с т и н и т и л и не по т п у н оп р а в да но. 47 3.5. Суд ска прак са 3.5.1. Ја чи прав ни основ за сти ца ње пра ва сво ји не на ис тој не по крет но сти При ли ком ана ли зе овог слу ча ја не ће мо зна чај ни је ула зи ти у чи ње нично ста ње, с об зи ром да је пре оп шир но, те пре ви зи ла зи по тре бе овог ра да, као и да је по ста но ви шту дру го сте пе ног су да, исто пра вил но и пот пу но у т в р ђе но, док је п р в о с т е пе н и с уд по г р е ш но п ри ме н ио ма т е ри ја л но п р а в о. 48 У кон к р е т ном с л уч ај у, т уж иљ а је под н е л а т у ж бу с у д у 2 013. г о д и н е, ко јом је тра жи ла да се утвр ди да је сте кла пра во сво ји не на не по крет но сти по љо при вред ном зе мљи шту, те да ту же ни тр пи да се на осно ву те пре су де т у ж и љ а у к њи ж и у на д ле ж ној Сл у ж би з а к а т а с т а р не по к р е т но с т и. Н а и ме, у по ступ ку је утврђе но да је ту жи љи Ре ше њем управ ног орга на враће но предмет но зе мљи ште 25.10.1991. го ди не, на ко ме је у том мо мен ту пра во рас пола га ња има ло јед но пред у зе ће, као и да је ту жи ља од стра не истог ор га на уве де на у по сед да на 13.04.1992. го ди не, као и да се од та да на ла зи у мир ном и не сме т а ном по се д у зе м љи ш т а. Ту ж и љ а н и ка да н и је под не ла за х т ев за у п ис п р а в а св о ји не на д ле ж ном о р г а н у. З е м љи ш нок њи ж н и п р е т ход н и к т у ж и љ е, 46 Члан 176, ст. 2 По ро дич ног за ко на, Слу жбе ни гла сник РС, бр. 18/2005, 72/2011 др. за кон и 6/2015. 47 Ра д е н к а Ц в ет и ћ, З а јед н и ч к а с в ојин а с уп р у ж н и к а и с а в е с н о с т и ц а њ е п о у з д а њ е м у к а т а с т а р н е п о к р е т н о с т и, З б о р н и к р а д о в а Пр а в н о г ф а к ул т е т а у Но в о м С а д у 3/2016, 834. 48 Пре су да Апе ла ци о ног су да у Но вом Са ду, Гж. 3988/13 од 08.05.2014. го ди не, архив Суда. 1001

Је ле на Ј. Те ша но вић, Начело уписа у регистар непокретности са освртом... (стр. 991 1007) пред у зе ће, ко је 2008. го ди не и да ље пре ма ста њу у јав ној књи зи има пра во р а с по л а г а њ а спо р ном не по к р е т но ш ћу, р а с по л а же св о ји м по љ о п ри в р ед н и м зе м љи ш т ем, где се, и з ме ђу ос т а лог, на ла зи и пар це ла која је враћена т у ж иљи, та ко што га за ла же уме ша чу на стра ни ту же ног у овом по ступ ку, бан ци, ра ди обез бе ђе ња кре ди та. Уме шач том при ли ком ни је био упо знат са Ре шењем о вра ћа њу ко је је до нео управ ни ор ган, као ни са зах те вом за вра ћа ње з е м љи ш т а под не т ог од с т р а не т у ж и љ е. Уме шач, по т ом, 20 0 9. г о д и не с т и че пра во сво ји не на за ло же ном зе мљи шту по осно ву вансудске хипотеке (за - к љу ч ивањем у г о во ра о за ме н и ис п у ње ња са ко ри сн и ком к ред ит а и залож н и м д у ж н и ком), т е у п и су је сво је п ра во у ка т а с т ар не по к ре т но с т и, па т а ко по с т а је вла сн и к и де ла зе м љи ш та ко је је вра ће но т у ж и љи. По том у ме шач, бан ка, 2010. г о д и не за к љу ч у је Уг о вор о к у по п ро да ји са ов де т у же н и м и т ужен и на основу тог у го во ра вр ш и у п ис п ра ва својине у катас тар непок ре тнос т и. Тако, т ужен и форма л но п равно пос таје в ласн и к зем љиш та, ко је је т у ж и љи вра ће но од л у ком управ ног ор га на и у чи јем је ту жи ља по се ду од 1992. го ди не. Пр в о с т е пе н и с уд је з а к љу ч ио да с у т у же н и и у ме шач би л и не с а в е сн и, те да је ту жи ља са ве сна и усво јио ту жбе ни зах тев ту жи ље. Дру го сте пе ни суд сма тра да је ова кав за кљу чак пр во сте пе ног су да по - гре шан, с об зи ром на утвр ђе но чи ње нич но ста ње, да уме шач и ту же ни ника да ни су твр ди ли да су у по се ду спор не не крет ни не, већ је то твр ди ло са мо пред у зе ће при ли ком за ла га ња, као и да по сто ји прет по став ка да онај ко з а ла же непок р е т но с т и ма д р ж а ви н у ис т е, а не и онај који своје пот раж ив ање о б е з б е ђу је з а ло же ном не по к р е т но ш ћу, по с е б но у си т у а ц и ји к а да с е о б е з б е - ђује по т ра ж ив ање ба нке. Д руг ос т епен и суд, т а ко, з а к љу ч у је да су се у ме шач и ту же ни по на ша ли са па жњом до брог при вред ни ка и до брог до ма ћи на, с о б з и р ом д а с у п р и л и ком п р о м е т о в а њ а с по р ног з е м љи ш а в рш ил и у в и д у ја в не к њи г е. С у п р о т но з а к љу ч к у п р в о с т е пе ног с у да, д ру г о с т е пе н и с уд, на осно ву из ло же ног, за кљу чу је да је ту же ни био са ве стан. У сит у а ц и ји к ада пос т оје д в а пос е бна п ра вна о снов а з а с т ицањ е п рав а св о ји не на ис т ој не по к р е т но с т и, о ја чем п р а ву т р е ба од л у ч и в а т и п ри ме ном на че ла са ве сно с т и и по ш т е ња и на че ла за бра не з ло у по т ре бе п ра ва. Због т о г а, ка да су оба сти ца о ца са ве сна, ја чи прав ни основ има сти ца лац ко ји је ис хо дио упис у јав ну књи гу. Ка ко је у кон крет ном слу ча ју ту же ни сти ца лац ко ји је ис хо дио упис у јав ну књи гу, у прав ној си ту а ци ји ка да су оба сти ца о ца са ве - сна, то је суд пре и на чио по би ја ну од лу ку, као у из ре ци ове пре су де. 49 Н а ов ом п ри ме ру мо же мо ви де т и к а ко с уд до с лед но п ри ме њу је на че ло кон с т и т у т и в но с т и у п и с а п р а в а св о ји не на не по к р е т но с т и, в о де ћ и р а ч у на о са ве сно сти, с об зи ром да је утвр дио да су оба сти ца о ца са ве сна, те је јед ном од њих мо рао да ти пред ност по зи ва ју ћи се на на че ла обли га ци о ног и ствар ног 1002 49 Ibid.

Зборник радова Правног факултета у Новом Саду, 3/2017 п р а в а. О в ак а в з ак ључ а к с уд а см ат р амо исп р а вн и м, је р је не доп у с т и в о д а т у же н и, к а о с а в е сн и с т и ца ла ц ко ји с е по у зда о у по дат ке у п и с а не у к а т а с т ру не по к р е т но с т и п ри л и ком к у по ви не не по к р е т но с т и, т е на кон т о г а и з в р ш ио у п и с св ог п р ав а у к ат ас т а р непок р е тнос т и, з н ач и с т е к а о п р ав о св оји не у скла ду са за ко ном, тр пи ште ту, а у ко рист ту жи ље, ко ја пре ко два де сет годи на ни је под не ла зах тев за упис пра ва сво ји не у над ле жни ре ги стар. Ва жно је на по ме ну ти да је суд сма трао да је ту жи ља, та ко ђе, са ве сна, јер је она сво је п ра во, з а п ра во, с т е к ла ориг инарн и м п у т ем, на о сно ву од л у ке у п ра в ног ор га на, али ка ко ни ка да ни је из вр ши ла упис истог у јав ну књи гу, суд је право ту же ног, ко ји је то учи нио, сма трао ја чим пра вом. У кон крет ном слу ча ју, нес а в е сно с т не к и х д ру г и х л иц а, која н ис у с т р а нке у пос т у пк у, см а т р а мо иреле вантним, јер се та ко не мо гу угро зи ти за ко ни то сте че на пра ва уме шача и ту же ног. 3.5.2. Сти ца ње пра ва јав не сво ји не на не по крет но сти ма Д ру г и с л у чај 50 је уто ли ко спе ци фи чан што се од но си на ти ту ла ре јавне сво ји не, на ко је се т а ко ђе п ри ме њу је За кон о д р жа в ном п ре ме ру и кат ас т ру, ко ји у члан 60. пред ви ђа да се сво ји на и дру га ствар на пра ва на не по кретно с т и м а с т и ч у, п р е но с е и ог р а н и ч а в а ју у п и с ом у к а т ас т а р непо к р е т но с т и (кон с т и т у т и в но с т у п и с а), а п р е с т а ју б ри с а њ ем у п и с а. Н а и ме, т у ж и л а ц, оп ш т и на, т о ком по с т у п к а п р е т ен д у је да до к а же да је т и т у л а р п р а в а ја в не св о ји не, т е по к у ша в а да ис хо д у је н и ш т а в о с т Уг о в о р а о за ку пу, ко ји је за кљу чен су прот но од ред ба ма чла на 34. За ко на о јав ној своји н и. Пр в о с т епен и с уд, позив ајућ и с е н а т е од р ед б е, з а к љу ч у је да је т а к а в Уг о вор н иш т а в је р је су п р о т а н од р ед ба ма За ко на о ја в ној сво ји н и. Ме ђу т и м, д ру г о с т е пе н и с уд к а же д а би с е т а к а в з а к љу ч а к п р в ос т е пеног с уд а мог а о при хва ти ти да је ту жи лац за и ста био ти ту лар јав не сво ји не у мо мен ту ка да је Уго вор о за ку пу за кљу чен. Ка ко се ту жи лац у то ку по ступ ка по зи вао на С по р а з у м о п р е у зи ма њу о ба в е з а у п р а в љ а њ а, од р ж а в а њ а и у р е ђе њ а на ч и на ко ри шће ња обје ка та у спорт ском цен тру, ту жи лац је сма трао да је са мо потпи си ва њем тог Спо ра зу ма сте као вла сни штво над пред мет ним објек ти ма, те да се у по гле ду упра вља ња и рас по ла га ња објек ти ма има при ме њи ва ти За кон о јав ној сво ји ни. Од ред бом чл. 25. ст. 1 За ко на о јав ној сво ји ни, ко јим се уре ђу је упис пра ва јав не сво ји не и пра ва ко ри шће ња, про пи са но је да се пра во јав не своји н е и п р ав о кор и ш ћ е њ а н а н е п о к р е т н о с т и м а у ја в н ој с в ојин и у п и с ује у јав не књи ге о не по крет но сти ма и пра ви ма на њи ма, у скла ду са за ко ном ко јим се уре ђу је упис пра ва на не по крет но сти ма. 50 Ре ш е њ е П р и в р ед н о г а п е л а ц и он о г с уд а, П ж. 5513/ 2 014 од 19.05. 2 016. г од ин е, http:// w w w. p a r a g r a f.r s /, 07. април 2017. 1003

Је ле на Ј. Те ша но вић, Начело уписа у регистар непокретности са освртом... (стр. 991 1007) Од ред бом чл. 60 ст. 1 За ко на о др жав ном пре ме ру и ка та стру, ка ко је в ећ на в е де но, п р о п и с а но је к а ко с е с т и ч у, п р е но с е, ог р а н и ча в а ју и п р е с т а ју сво ји на и дру га ствар на пра ва на не по крет но сти ма. Из на пред ци ти ра них за кон ских нор ми про из ла зи да и оп шти на као јед ин иц а лок а лне с амоуп р ав е и носил а ц п р а в а ја в не св о ји не ис т о с т и че у скла ду са чл. 25 ст. 1 За ко на о јав ној сво ји ни, те чл. 60. За ко на о др жав ном пре ме ру и ка та стру. Пре ма то ме, и јав на сво ји на на не по крет но сти ма сти че се упи сом у јав не књи ге, ко ји се вр ши у скла ду са за ко ном, ко јим се уре ђује упис пра ва на не по крет но сти ма. 51 1004 3.6. На че ло кон сти ту тив но сти упи са и дру га на че ла к а т а с т ра не по к р е т но с т и Имајући у виду да смо претходно анализирали начело конститутивно - с т и у п ис а, з а т и м с удском п р а кс ом по тк р еп ил и њ ег ову дос ледн у п римен у, сма т р а мо да је св р сис ход но а на л и зи р а т и т о на че ло з а јед но с а д ру г и м на че - ли ма зе мљи шнок њи жног пра ва, од но сно на че ли ма ка та стра не по крет но сти. Без об зи ра на све на ве де но, у на шој суд ској прак си на ла зи мо и дру гач и ј е од л у к е. П р ем а н ек и м с т ав ов им а д р у г о с т е п е н и х с у д о в а 52, за шти та к у п ц а не по к р е т но с т и, ко ји н и к а д а н и је у п и с а о св о је п р а в о у ја в н у к њи г у иде то ли ко да ле ко да се прак тич но де ро ги ра на че ло кон сти ту тив но сти уписа и на че ло по уз да ња у по дат ке ка та стра не по крет но сти, а по на шем ми шљењу и на че ло јав но сти. Ана ли зи ра ни слу чај од но си се на си ту а ци ју у ко јој је као вла сник у к ат ас т ру не пок ре тнос т и још у век у п иса н п р одава ц, иако је са к у пцем оверио ку по про дај ни уго вор, пре дао му не по крет но сти у по сед и примио износ купо про дај не це не. У на че лу, про да вац је ис пу нио све своје обавезе предвиђе - не уго во ром о ку по про да ји, те из ме ђу про дав ца и куп ца о то ме не ма спо ра. По ста вља се пи та ње шта се де ша ва у си ту а ци ји где је тај исти про да вац из вр шни ду жник у неком поступку, по осно ву ду га пре ма не ком свом по ве - ри о цу, као што је слу чај у овом пред ме ту. Та ко ђе, јед на од мо гућ но сти је и да се над про дав цем не по крет но сти, ко ји има свој ство иве сти то ра из град ње т е не по к р е т но с т и, да к ле п ри в р ед ног д ру ш т в а, о т в о ри по с т у па к с т е ча ја. У овом дру гом слу ча ју, из луч ни зах тев куп ца у сте чај ном по ступ ку је оправдан у си ту а ци ји, ко ја се нај че шће де ша ва у прак си да обје кат не ма употреб ну до зво лу, те с об зи ром да у јав ној књи зи не по сто ји, ку пац ни је ни мо гао да се упи ше као вла сник. Сва ка ко, ку пац ко ји ни је упи сао сво је пра во у јав ну књи гу, а био је ду жан (на че ло оба ве зно сти) оста је у не за вид ној ситу а ци ји, јер фор мал но прав но, ни је вла сник не по крет но сти. 51 Ibid. 52 Пре су да Апе ла ци о ног су да у Но вом Са ду, Гж. 1936/14 од 10.12.2014. го ди не, архив Суда.

Зборник радова Правног факултета у Новом Саду, 3/2017 С об зи ром да по ме ну ти слу чај из вр ше ња мо жда нај бо ље илу стру ју акту ел ну суд ску прак су, у да љој ана ли зи ће мо се пре те жно њи ме ба ви ти. Суд је у овој си ту а ци ји сма трао да је пра вил но, на из ве стан на чин, избе ћ и до след н у п ри ме н у од ре да ба за ко на ко је нор ми ра ју у пис п ра ва сво ји не на не пок ре т но с т и, т е је до не о од л у к у у ск ла д у са осе ћа јем п ра ви ч но с т и и не к и м оч е к и в а н и м пон а ш а њи м а п р о д а в ц а и к у п ц а у р е а л ном ж ив от у. О в ак в и м р е з о но в а њ е м с уд је п ру ж ио з а ш т и т у к у п ц и м а н а ш т е т у с а в есн и х т р ећ и х ли ца, ко ја су се по у зда ла у по дат ке ка та стра не по крет но сти. Пре ма та квом т ума че њу, к у па ц по с т а је в ласн и к м ног о п ре у п иса, већ п рил и ком з а к ључењ а у г о в о р а. М а кол ико ж и в о т но би л а оп р а в д а н а з а ш т и т а к у п ц а ко ји је ис п л а т ио це ну и про пу стио да се упи ше као вла сник у јав ну књи гу из не зна ња, не мара или би ло ког дру гог раз ло га, сма тра мо да се не мо же до зво ли ти да суд, у з а в и с но с т и од око л но с т и с л у ч а ја од л у ч у је хо ћ е л и п р и ме н и т и з а кон и л и сво ју од лу ку за сно ва ти на не ким дру гим кри те ри ју ми ма. Суд се ов де по зи ва на мо менат закључења уговора о купопродаји оправ - да в а ју ћ и св о ју од л у к у т и ме да је п р о да в а ц по т п и с а о и ов е рио к у по п р о дај н и уго вор, дао куп цу до зво лу за укњи жбу, при мио ис пла ту ку по про дај не це не и да он, од тог мо мен та, ви ше ни је вла сник не по крет но сти, као и да не ма ви ше би ло ка квих по тра жи ва ња пре ма куп цу по осно ву тог по сла. Ово је тач но, али ако си ту а ци ју по сма тра мо са мо у све тлу од но са про дав ца и купца (in te r p a r te s). Већ је ре че но да про да вац не мо же тра жи ти по вра ћај ствaри ко ју је про дао и пре дао и да ку пац у том слу ча ју има пра во пе ремп тор ног п риг о в о р а, п риг о в о р а п р о д а т е и п р е д а т е с т в а ри. Ме ђу т и м, ову си т у а ц и ју морамо посматра ти и у све тлу од но са пре ма тре ћим ли ци ма. Про дав чев по - ве ри лац је про тив ње га под нео пред лог за из вр ше ње и од лу чио да се на ми ри из вреднос т и непок ре тнос т и. Према зем љи ш нок њи ж ном с т а њу, у мо мен т у под но ше ња пред ло га за из вр ше ње, та не по крет ност је још увек у сво ји ни про - дав ца. По ста вља се, за тим, пи та ње, ка ко би тре ћа ли ца уоп ште и мо гла утвр ђива ти да ли је та кав упис исти нит и пот пун и за што би би ла ду жна да то ра де? Ако би се ова ква прак са на ста ви ла, то ли ко би смо се уда љи ли од за конских нор ми да би оне, на кра ју, ве ро ват но, по ста ле су ви шне и за ме ни ла би и х с уд ск а п р а к с а, ко ја, к а ко мо же мо п ри ме т и т и, н и је у јед на че на у ов ом по - гле ду. Опет, све сни смо да жи вот но си не ке си ту а ци је ко је је прав но те шко, па мо ж да и не мо г у ће у р е д ит и, па пош т ујућ и спе ц и фи ч но с т св а ке си т у а ц и је, ов де на сто ји мо да, при ме њу ју ћи за кон, по ну ди мо оп ти мал на ре ше ња. П р е м а н а ш е м м иш љ ењу, с в рх а с в и х н а ч е л а к а т а с т р а н е по к р е т но с т и је с т е у п р а в о у њи хо в ој комп леме нт а рнос т и, д ак ле п римен и и пош т ов ању свих на че ла зајед но, јер сва ко од њих до при но си свр си по сто ја ња еви ден ција не по крет но сти и пра ва на њи ма. Циљ је упра во да се обез бе ди по сто ја ње у р ед не, а ж у рне и т ачне е виденц ије, ч ији ће по д а ц и би т и сви м а до с т у п н и. 1005