FAKULTA PODNIKATELSKÁ ÚSTAV FINANCÍ FACULTY OF BUSINESS AND MANAGEMENT INSTITUT OF FINANCES

Transcription

1 VYSOKÉ UČENÍ TECHNICKÉ V BRNĚ BRNO UNIVERSITY OF TECHNOLOGY FAKULTA PODNIKATELSKÁ ÚSTAV FINANCÍ FACULTY OF BUSINESS AND MANAGEMENT INSTITUT OF FINANCES KRITICKÉ ZHODNOCENÍ BYTOVÉ POLITIKY V ČESKÉ A SLOVENSKÉ REPUBLICE A MAĎARSKU CRITICAL ASSESSMENT OF HOUSING POLICY IN THE CZECH REPUBLIC, SLOVAK REPUBLIC AND HUNGARY BAKALÁŘSKÁ PRÁCE BACHELOR S THESIS AUTOR PRÁCE AUTHOR VEDOUCÍ PRÁCE SUPERVISOR GÁBOR VÁGÓ DOC. ING. STANISLAV ŠKAPA, PH.D. BRNO 2009

2 Abstrakt Hlavným cieľom mojej bakalárskej práce je analyzovať a zhodnotiť bytovú politiku a štátnu podporu bývania, ďalej porovnať vybrané štáty s bytovou politikou vyspelejších štátov Európskej únie. Zistiť najlepší spôsob na financovanie bývania pre mladé rodiny, návrh, ako by sa mohli vybrané štáty zlepšiť v oblasti bytovej politiky aby dosiahli priemernú úroveň EU. Kľúčové slová Bývanie, bytový fond, bytová politika, sociálne byty, podpory a dotácie, hypotekárny úver, stavebné sporenie, financovanie bývania Abstract The main aim of my thesis was to analyze and evaluate the housing policy and state support for housing. By comparing selected states housing policy with more advanced countries in the European Union, I will try to manage to find the best way to finance housing for young families, simultaneously proposing improvement for selected states to raise their average level of housing policy to achieve the EU standard. Key words Housing, housing funds, housing policy, social housing, support and subsidies, a mortgage loan, building savings, the financing of housing

3 Bibliografická citácia mojej práci: VÁGÓ, G. Kritické zhodnocení bytové politiky v České a Slovenské republice a Maďarsku. Brno: Vysoké učení technické v Brně, Fakulta podnikatelská, s. Vedoucí bakalářské práce doc. Ing. Stanislav Škapa, Ph.D.

4 Prehlásenie Prehlasujem, že som bakalársku prácu na tému, Kritické zhodnocení bytové politiky v České a Slovenské republice a Maďarsku, vypracoval samostatne s použitím odbornej literatúry a prameňov uvedených v zoznamu, ktorý je súčasťou tejto práce. Máj Gábor Vágó

5 Poďakovanie Ďakujem týmto môjmu vedúcemu, doc. Ing. Stanislavovi Škapovi, Ph.D.., za spoluprácu, cenné rady a odbornú pomoc pri vypracovaní bakalárskej práce

6 Obsah Úvod Vymedzenie problému a cieľ práce Teoretické východiska práce Základné pojmy Bývanie Byt Bytový fond Podpory a dotácie Sociálne byty Charakteristiky bývania Štátna bytová politika Faktory ovplyvňujúce bytovú politiku Ciele bytovej politiky Nástroje bytovej politiky Hlavné úlohy štátu Nástroje podpory rozvoja bývania Štátny fond rozvoje bývania Bytové systémy Liberálny systém Korporatívny systém Univerzalistický systém Základné trendy v EU Neziskový sektor a bytová politika v EU NEMECKO RAKÚSKO Štátne príspevky na bývanie Analýza problému a súčasná situácia Porovnanie možností financovania bývania vo vybraných štátoch Česká Republika Slovenská Republika Maďarská Republika Porovnanie údajov stavebného sporenia... 38

7 3.6. Kalkulácia hypotekárnych úverov Ďalšie podmienky pri financovaní bývania Porovnanie bytového fondu Výsledky porovnania Navrhované opatrenia Záver Zoznam použitých skratiek Zoznam použitých obrázkov Zoznam použitých tabuliek Zoznam použitých grafov Zoznam použitých zdrojov... 52

8 Úvod Bývanie patrí medzi základné ľudské potreby, čo potvrdzuje aj 25. článok Všeobecnej deklarácie ľudských práv, podľa ktorého platí: Každý má právo na životnú úroveň zabezpečujúcu jemu a jeho rodine zdravie, blahobyt vrátane výživy, ošatenia, bývania, lekárskej starostlivosti a nevyhnutných sociálnych služieb Je to téma, ktorá sa dotýka každého z nás a preto je treba otázke bývania venovať zvláštnu pozornosť. Každý potrebuje vlastný domov, vlastné bývanie. Niekomu je bývanie len bezproblémová hra, ale niekomu môže znamenať aj celoživotný problém. Každý sa musí o svoje bývanie postarať sám, alebo so svojim partnerom, rodinou, príbuznými. Nikdy nebolo jednoduché, získať si vlastné bývanie. Málokto sa narodí tak, že už má zabezpečené bývanie respektívne zdedí dostatočné finančné zdroje na obstaranie vlastného bývania. Táto práca sa preto zaoberá otázkami, ako je možné získať vlastný domov a ako štát svojim občanom pritom pomáha. Porovnáme bytovú politiku v troch susedných štátoch, poukážeme na výhody resp. nedostatky z hľadiska občanov. Existujú štátne sociálne systémy, ktoré pomáhajú ľuďom pri riešení problémov a aj keď za ne problém nevyriešia, snažia sa poukázať na možné cesty, smery vedúce k riešeniu. Jedná sa o štátne podporné programy, ktoré zabezpečia lepšie podmienky na financovanie vlastného bývania. Tieto podpory sú v rôznych štátoch rozdielne, a platí, že vo vyspelejších, bohatších štátoch fungujú väčšinou lepšie a veľkorysejšie. Pri zaobstaraní vlastného bývania v súčasnosti hrá dôležitú úlohu aj súčasná svetová kríza, ktorá ovplyvňuje celú ekonomiku, úrokové sadzby, ceny nehnuteľností, príjem v mladých rodinách a tým vlastne zásadne ovplyvní možnosti financovania bývania. V práci preto porovnám najčastejšie používané a vôbec najlepšie použiteľné možnosti, metódy na obstaranie vlastného bývania vo vybraných štátoch. Zistím, aké výhody má stavebné sporenie a hypotekárny úver, ktorý štát ako podporuje tieto a podobné nástroje 9

9 na zaobstaranie bývania a v akej miere, kde a ako sa dá najjednoduchšie, najlacnejšie financovať zaobstaranie vlastného bývania. V závere navrhnem opatrenia, ktoré by prípadne pomohli dobehnúť lepšie systémy vyspelejších štátov, a tým vlastne viacerým mladým rodinám umožnia v dohľadnej dobe si zabezpečiť primerané bývania. 10

10 1. Vymedzenie problému a cieľ práce Za cieľ mojej bakalárskej práce som si vytýčil medzinárodne porovnanie bytovej politiky v 3 stredoeurópskych štátoch a to v Českej, Slovenskej a Maďarskej republike. Pod pojmom bytová politika pre potreby tejto práce sa rozumejú štátne podpory a dotácie na financovanie vlastného bývania, a to hlavne dotácia stavebného sporenia a hypotekárnych úverov. Tieto produkty sú najužitočnejšími pomocníkmi pri získaní bývania. Práca je logicky rozdelená do viacerých kapitol a plynulo prechádza od vymedzenia základných pojmov v bytovej politike cez porovnanie štátnych dotácií cez analýzu problematiky až k návrhu najvhodnejšieho spôsobu financovania.. Aplikačná časť je venovaná kalkulácií financovania vlastného bývania, že v ktorom štáte za aké podmienky sa dá obstarať vlastný byt alebo dom. Následne bakalárska práca analyzuje a zhodnotí túto politiku a štátne podpory, porovná stavy s vyspelejšími štátmi v EU a zistí v čom sú vybrané štáty zaostalejší. Ďalej sú spracované návrhy ako by sa mohli tieto štáty zlepšiť v oblasti bytovej politiky aby dosiahli EU priemer. Svojou povahou práca poslúži aj tým záujemcom o bývanie, ktorí bývajú v pohraničnej oblasti a rozmýšľajú o zaobstaraní vlastného bývania blízko miesta práce, domova, štúdia. Pričom si dávajú otázku, kde sa usadiť? Spoločná Európa bez hraníc umožní v súčasnosti už aj takúto možnosť a záleží len na záujemcoch, kde chcú v rámci svojich možností si zaobstarať pre svoju rodinu vlastný domov. 11

11 2. Teoretické východiska práce 2.1. Základné pojmy Bývanie Patri k základným ľudským potrebám. Za bývanie sa považuje spôsob ako žijú ľudia v bytoch resp. domoch Bývanie slúži k uspokojovaniu bytových potrieb, podľa Maslowova hierarchii potrieb patrí medzi základné potreby, zaisťuje bezpečie. Od kvality bývania závisia aj iné dôležité potreby ľudí ako je zdravie, vzdelanie a práca, a vytvára prostredie pre rozvíjanie rodinného života a aj ostatných medziľudských vzťahov Byt Je miestnosť alebo skupina miestností s príslušenstvami určené k bývaniu Bytový fond Všetky byty v štáte, skladá sa z bytov trvalo alebo občas obývaných a z bytov, ktoré sú z rôznych dôvodov neobývané. Vlastníkmi bytového fondu sú obce, bytové družstvá, fyzické osoby a štát (armáda, polícia, colníci a pod.), ktorí majú aj rozhodujúcu zodpovednosť za dodržiavanie bezpečnosti užívania tohto bytového fondu. 12

12 Podpory a dotácie Štát poskytuje dotácie na podporu hypoték pre mladých ľudí, podporu hypotekárneho úverovania bytovej výstavby, podporu regenerácie panelových sídlisk, podporu výstavby technickej infraštruktúry, podporu výstavby podporovaných bytov atď Sociálne byty Sociálne byty sú byty zabezpečené štátom pre sociálne slabých občanov 2.2. Charakteristiky bývania Bývanie a výdaje na obstarávanie a prevádzkovanie významne ovplyvňujú úroveň domácností a naopak. Výdaje na bývanie majú zvyšujúcu tendenciu a to kvôli zvyšujúcim štandardu bývania (je tu problém pre nízkopríjmové skupiny obyvateľov nedostupnosti bývania) Významnú interakciu možno sledovať medzi bývaním a ekonomickým rozvojom, kde bytový fond, jeho regenerácia a aj reprodukcia sa výrazne podieľa na národnom bohatstve spoločnosti. V sektore výstavby, prevádzky a údržby vytvára početné pracovné miesta. Podieľa sa na kapacite stavebnej výroby a na celkových investíciách. Zaistenie potreby bývania je spojené s vysokou nákladností: Motivuje k úsporám Ovplyvňuje tvorbu a akumuláciu kapitálu v spoločnosti. Nie všetky občania si môžu zaistiť bývanie zo súkromných zdrojov určitá časť domácností je závislá na aktivitách štátu. Spôsob bývania sa vyznačuje značnou mierou zotrvačnosti a nemeniteľnosti (je to dané nielen pevným umiestnením bytu v priestore, pomery na bytovom trhu, dlhú dobu životnosti bytov a domov, ale aj tradíciami a pozíciami jednotlivcov a rodín) 13

13 2.3. Štátna bytová politika Princíp a cieľ bytovej politiky štátu spočíva najmä vo vytváraní vhodného právneho, inštitucionálneho a fiškálneho prostredia pre aktivity všetkých aktérov na trhu s bytmi. Štát by nemal prekážať ekonomickému fungovaniu trhu s bytmi; zároveň však musí urobiť podporné kroky zacielené na určité skupiny domácností, ktoré sa sami o svoje bývanie na trhu postarať nemôžu. Koncepcie bytovej politiky, ak je schválená vládou, predstavuje pre jednotlivé rezorty záväzný strategický dokument, v ktorom sú stanovené základné smery vývoja i konkrétne ciele v oblasti bývania. Z hľadiska aktérov na trhu s bytmi sú ciele bytovej politiky nasledovné: fungovanie trhu s bytmi vrátane príslušnej právnej úpravy pre vlastnícke, nájomné a družstevné bývanie a vrátane vymáhateľnosti práva; súčasťou tohto cieľa je aj odstránenie cenových a právnych deformácií v segmente nájomného bývania zvyšovanie finančnej dostupnosti bývania pre domácnosti vrátane sociálnych dávok v oblasti bývania kompenzujúce celkové výdavky na bývanie domácností s nižšími príjmami zvyšovanie ponuky bývania, a to aj prostredníctvom podpory novej výstavby vrátane výstavby bytov so sociálnym určením zvyšovanie kvality bývania, vrátane podpory vlastníkov pri správe, údržbe opravách a modernizácii ich bytového fondu priebežný monitoring trhu s bytmi aj monitoring účinnosti a efektívnosti jednotlivých podporných nástrojov a ich korekcia aplikácia nediskriminačných pravidiel spoločného trhu Európskej únie vrátane podmienok hospodárskej súťaže a zlučiteľnosti štátnej pomoci s komunitárnym právom 14

14 Faktory ovplyvňujúce bytovú politiku Demografické faktory Stav bytového fondu Štruktúra bytov Vývojové zmeny životného prostredia Zmeny životného štandardu Ciele bytovej politiky Hlavným cieľom bytovej politiky je zabezpečiť cenovo dostupné bývanie pre všetky subjekty, domácnosti. Často bývajú aj ďalšie ciele ako je rozšírenie vlastníctva vlastného bývania, zvýšenie objemu novej bytovej výstavby alebo podpora neziskového nájomného bývania. Tieto vedľajšie ciele podstate pomáhajú dosiahnuť si hlavný cieľ. Ciele bytovej politiky sa zhodujú vo všetkých štátoch v EU, v našom prípade v Českej, Slovenskej aj Maďarskej Republike Nástroje bytovej politiky Ako som sa už zmienil, bývanie patrí medzi základné potreby človeka. Pravdepodobne je aj najvýznamnejšou životnou investíciou. Keď sa hovorí o bývaní, existujú 2 typy sociálnych udalostí s tým spojených, a to získanie/obstarávanie bytu a následné udržanie. Podstatou bytovej politiky je rozdelenie a zabezpečenie bytov, s cieľom, aby každý občan si mohol žiť na určitej úrovni, tzn. aby mal možnosť získať primeraný byt. Existujú dve základné typy bytovej politiky: 1) Prídelový typ byty sa prideľujú podľa určitých kritérií. Samozrejme má aj negatívnu aj pozitívnu stránku. Výhodou je, že každý kto splňuje podmienky dostane byt. Nevýhodou potom sú, že dochádza k deformácii prístupu ľudí k riešeniu vlastnej bytovej otázky, ľudia byt nevlastnia, čo znamená že sa nenaučia starostlivosti o svoj byt, a že je nedostatok bytov. 15

15 2) Tržný typ funguje podľa trhového mechanizmu, je založený na dopyte a ponuke. Dôležitými kritériami sú ceny, a to ceny bytov a aj služieb, ktoré sú s užívaním bytu spojené.. Existuje stratégia ponuková a stratégia dopytová. Nástroje ponukovej stratégie sú programy, ktoré podporujú výstavbu bytov určených pre nízko a stredne príjmové skupiny, a podpory súkromných investorov ziskového aj neziskového typu. Nástroje dopytovej stratégie sú 3 druhy: podpora stavebného sporenia, úroková podpora dlhodobých hypotečných úverov a individuálne dotácie poskytované domácnostiam na zaistenie ich sociálnej potrebnosti( sú to príspevky na bývanie aby znížili výdaje domácnosti na bývanie a s tým by udržali ich na rozumnej úrovni) Hlavné úlohy štátu Úlohou štátu je najmä vytvárať legislatívny rámec pre jednotlivé subjekty v sektore bývania a nevyhnutné ekonomické nástroje najmä úverovej a subvenčnej politiky. Nízke priemerné príjmy obyvateľstva a vysoká miera nezamestnanosti tvoria pri obstarávaní bývania najvážnejšiu bariéru. Prvoradou úlohou štátu je preto zvyšovať výkonnosti ekonomiky, znižovať nezamestnanosť a podporovať rast reálnych príjmov domácností, čo sú základné predpoklady zlepšovania úrovne bývania, jeho dostupnosti a skracovanie časového obdobia potrebného na získanie bytu. 1 Všeobecné úlohy patriace k štátu: Podporovať rozvoj bývania ako jednu z priorít v štátnych stratégiách Presne určiť a vypracovať koncepciu bytovej politiky Vyčleniť finančné prostriedky zo štátneho rozpočtu na podporu a rozvoj bývania (rekonštrukcia starých bytov, riešenie problémov, výstavba nových bytov a podpora sociálne slabších skupín ) Vylepšiť podmienky v dotačnej, úverovej a daňovej oblasti 1 Ing. Vladimír Cvacho, vedúci oddelenia koncepcie bývania, Ministerstvo výstavby a regionálneho rozvoja SR 16

16 Vylepšiť právne prostredie a predpisy, ktoré spôsobia bariéry pri rozvoji bývania Vytvoriť vhodné podmienky pre bankový a súkromný sektor na aktivitách súvisiacich s rozvojom bývania Nástroje podpory rozvoja bývania Dotácie pre sociálne slabších skupín obyvateľstva na obstarávanie nájomných bytov Dotácie na výstavbu a rekonštrukciu technickej infraštruktúry Dotácie na opravu budov na bývanie Transfer do Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB) Štátna prémia k stavebnému sporeniu Štátny príspevok na úhradu časti úrokov k hypotekárnym úverom Poskytovanie bankových záruk za úvery na výstavbu bytových domov Štátny fond rozvoje bývania ŠFRB je jedným z nástrojov štátnej bytovej politiky. Úlohou fondu je vytvárať, akumulovať a rozširovať finančné prostriedky určené na podporu investícií do bývania a používať ich v súladu s zákonom na podporu hlavne v nasledujúcich 3 smeroch: 1) Na podporu výstavbu bytov, a to hlavne nájomných 2) Na podporu oprav bytového fondu, z toho hlavne na podporu oprav domov vystavených panelovou technológiou 3) Na podporu výstavby technickej infraštruktúry v obciach, takže na zainteresovanie pozemkov vhodných pre budúcu bytovú výstavbu. 17

17 2.4. Bytové systémy Liberálny systém Preferuje zásluhovosť - tzn. zo strany občanov prijatia vysokej miery zodpovednosti za zabezpečenie potreby bývania Prioritou je osobná sebestačnosť, formálna sloboda, rovnaké podmienky a šanca, najmä pokiaľ ide o prístup k pracovným príležitostiam, ako predpokladu rozvoja jednotlivca a spoločnosti Všetky domácnosti si zabezpečujú potrebu bývania prostredníctvom trhu, podľa svojich finančných možností Reálnym rizikom tohto systému je vysoká miera nerovnosti v prístupe k bývaniu Korporatívny systém Jeho hlavnými myšlienkami sú solidarita a subsolidarita Predpokladá spoluprácu a súčinnosť jedincov v rámci celého radu navzájom integrovaných skupín, organizácií, komunít a štátu V tomto systému sú trhové podmienky určitým spôsobom opravené vo svojom dosahu na finančnú náročnosť bývania Systém využíva súkromné zdroje, a aj rôzne dotácie a podpôr založených tak na solidarite štátu a aj na solidarite nižších spoločenstiev - obcí, družstiev, a zdôrazňuje hlavne činnosť neštátnych neziskových organizácií, ktoré dokážu zabezpečiť potreby bývania s nižšími nákladmi Zmyslom je využiť ako základu pre zabezpečenie potreby bývania súkromných prostriedkov jednotlivých záujemcov a uľahčiť im prístup na bývanie v prípadoch, či životných obdobiach, keď nie sú schopní svojimi príjmami kryť finančné výdaje na bývanie Systém predpokladá stanovenie spôsobov a podmienok, podľa ktorých je zvýhodnené bývanie poskytované 18

18 Univerzalistický systém Je založený na spoločenskej solidarite a na zabezpečovanie potreby bývania v prevažnej miere z verejných zdrojov Štát intenzívne sa zúčastní vo sfére bývania, zabezpečuje nielen výstavby lacných bytov, ale nesie aj časť nákladov spojených s ich prevádzkou a údržbou Systém uprednostňuje hľadisko rovnosti a chápe bývanie ako verejnú sociálnu službu Verejné zdroje poskytované na bývanie považuje za investíciu do ľudského kapitálu, takto sa snaží vylepšiť životné šance Úskalia spočívajú vo vysokých finančných nárokoch na verejné zdroje a v tom, že predpokladajú aj vysokú mieru sociálnej tolerancie zo strany daňových platiteľov Všeobecne sa dá povedať, že uspokojiť potrebu bývania sa dá len na nízkom štandardu 19

19 2.5. Základné trendy v EU Potreba uspokojivého bývania je obsadená vo viacerých medzinárodných dokumentoch (napr. Všeobecná deklarácia ľudských práv OSN, Deklarácia o sociálnom pokroku o rozvoji, Medzinárodný pakt o hospodárskych, sociálnych a kultúrnych právach ), ale v právnych dokumentoch väčšiny štátov nemá právo na bývanie priamo vynútiteľný charakter. V súčasnosti tzv. staršie členy EU investujú z verejných rozpočtov v oblasti bývania menej na výstavbu verejných či štátnych bytov a viac na zaistenie rovnejšieho a pravdivejšieho prístupu k bývaniu. Vyspelé štáty už v 90-tych rokoch minulého storočia sa snažili obmedziť verejné výdaje na oblasť bývania, a vytvoriť lepšie podmienky pre širšie zapojenie súkromného kapitálu. Aj keď bytová politika je v kompetencií jednotlivých štátov, Kleinman rozpoznal určité trendy v bytovej politike štátov EU na konci 80-tych a začiatku 90-tych rokov: Väčšia podpora vlastníckeho sektoru bývania Väčší dôraz na efektivitu a efektívnosť nástrojov bytovej politiky Postupný prechod z výstavby nových bytových jednotiek na regeneráciu/renováciu staršieho bytového fondu Snaha o zapojenie trhu a súkromného kapitálu aj do oblasti sociálneho bývania Klásť väčší dôraz na úlohu trhu pri zaisťovaní, financovaní a alokácii bývania Deregulácia v oblasti financovania bývania a súkromného kapitálu nájomného bývania Podobne aj v pristupujúcich štátoch, ktoré prešli transformáciou k tržnej ekonomike a demokratickému systému, po zmene režimu poklesli štátne výdaje na bývanie. Nastala sa reforma, čo sa prejavila hlavne vo vlastníckej štruktúre bývania v prospech vlastníckeho bývania. Okrem Českej a Poľskej Republiky tieto tranzatívne pristupujúce štáty umožnili svojim občanom si kúpiť užívaný nájomný byt za výhodné podmienky a za výhodné ceny. 20

20 2.6. Neziskový sektor a bytová politika v EU V poslednom období sú stále častejšie konferencie, ktorých cieľom je výmena skúseností v oblasti sociálnej a bytovej politike medzi členskými štátmi európskej únie. Tieto diskusné konferencie pomáhajú priblížiť sa k súčasnej situácie vyspelejších štátov EU v oblasti bytovej politiky. Bytová politika zabezpečuje určité opatrenia, ktoré pomôžu štátu vytvoriť legislatívne, finančné a inštitucionálne prostredie, ktoré sú potrebné na zvýšenie prístupnosti bývania pre širšie vrstvy obyvateľstva. Uspokojiť bytové potreby obyvateľstva je dôležité, pretože nepriamo zlepšuje predpoklady pre ekonomický rozvoj spoločnosti. Príprava týchto opatrení je zložité a náročné, pretože nesprávna aplikácia môže mať za následok výraznú deformáciu trhu bývania, čo samozrejme má negatívne následky na ekonomický rozvoj Nemecko V Nemecku sú používané tieto typy neziskových organizácií v oblasti bývania: Komunálne bytové podniky, ktoré majú najčastejšie právnu formu s.r.o. alebo a.s. Podľa nemeckého družstevného zákona existujú bytové družstvá Cirkevné bytové podniky, svojpomocné a krajinské vývojové spolky a niektoré nadácie Tieto inštitúcie majú za hlavnú úlohu výstavbu bytov pre sociálne slabšie skupiny, obnovu mesta, sociálnu stabilitu, a tzv. susedské vzťahy, čo znamená zvýhodnené nájomné. Sociálne výstavby sú podporované verejnými prostriedkami, a pomocou zvýhodnených odvodov ako je určenie maximálneho nájomného. V budúcnosti sa sústredia hlavne na príjmovo slabšie domácnosti, ktoré potrebujú byt. Ďalším takým rozvojovým programom je vylepšenie spravovania bytov po útlme výstavby. Neziskový sektor v oblasti bývania v Nemecku od ostatných krajín EU sa líši aj v tom, že v podporovanej výstavbe nájomných bytov sa môže zúčastniť aj súkromný 21

21 sektor. Nájomcovia bytov, u ktorých príjem prekročí určitý limit, musia platiť dodatočný odvod popri nájme. Práve z Nemecka sa dostalo stavebné sporenie do Česka a aj do Slovenska, a preto sú naše systémy postavené na podobnom modelu, avšak existujú rozdiely ( napr. V Nemecku je určená minimálny vek 16rokov aby občan mohol dostať štátnu podporu, v Českej, Slovenskej a Maďarskej republike také obmedzenie neexistuje). V Nemecku je určený maximálny ročný zdaniteľný príjem na osobu, a podporu dostanú len tí, ktorí túto hranicu neprekročia. Je to kvôli tomu, aby podporu nedostali ľudia s vysokými príjmami. Doteraz v Nemecku nasporenú čiastku mohli klienti použiť na čokoľvek, ale od januára 2009 musí klient nasporené prostriedky použiť k účelom bývania, inak príde o štátnu podporu. Výnimky tvoria len sociálne slabí, a tí, ktorí ešte v dobe ukončení sporenia nedovŕšili 25 rokov. Štátna prémia v Nemecku je 8,8% z ročne nasporenej čiastky, maximálne však 45 na osobu. Štátnou podporou zvýhodnené sú teda nasporené peniaze vo výške 512. Štátnu podporu v Nemecku sa ešte dá získať aj od zamestnávateľa, ale aj napriek tomu v skúmaných štátoch sú systémy štedrejšie Rakúsko Rakúsky model bývania je známy a uznávaný na celom svete. Pre naše vybrané štáty je dôležité, že Rakúsko takisto dotuje a prispieva na jednotlivé druhy bývania. V Rakúsku sú rôzne podpory, ktoré v minulosti mali dôležitú rolu pri budovaní bytového fondu. V Rakúsku, kde žije 8,2 mil. obyvateľov, je 3,8 mil. bytov, a to znamená že 468 bytov na 1000 obyvateľov. Vo výstavbe bytov sa počíta aj s tým, aby okrem komerčných bytov bolo aj dostatočné zastúpenie bytov finančne dostupných. Stabilizačnú úlohu naopak zohráva výstavba s určitou mierou regulácie. Dôvodom, prečo sa zotrváva na významnom podielu nájomného sociálneho bývania je, že okrem sociálnej funkcie sa takto posilňuje aj funkciu stabilizujúceho prvku v národnom hospodárstve. V systéme podpor z verejných zdrojov sa dá pozorovať, že v posledných rokoch sa stáva flexibilnejšou, zvyšuje sa počet kooperačných aktivít všetkých účastníkov procesu bývania. 22

22 Celkovo je systém financovania bývania a podpory z verejných zdrojov charakterizovaný zhruba takto: Dosiahnuť vysokú dostupnosť a sociálnu stabilitu v bývaní. Takmer všetky domácnosti získajú bez veľkých ťažkostí úmerné (štandardné) bývanie, rodiny bývajú v bytoch samostatne, bez vynúteného spolužitia Podpory z verejných zdrojov zohrávajú dôležitú úlohu bez toho, aby potlačili trhové princípy. Podieľajú sa na posilnení dostupnosti bývania na nákladoch a výdavkoch obyvateľstva na bývanie Stále dôležitou je považovaná činnosť vzájomne prospešných bytových spoločností, do systému podpor sú však zapojené aj súkromné fyzické a právnické osoby, ktoré pracujú na ziskovom princípe a aj podniky, ktoré hlavné zameranie majú mimo oblasť bývania. V podporách hlavne prevládajú úverové formy. V súčasnej dobe sa stabilne rozdeľuje okolo 2 miliardy. Zhruba asi 670 miliónov je získané z tzv. spätných tokov (splátky úverov a úroky), asi 125 miliónov poskytnú v sume spolkové krajiny. Od roku 1945 bola podporená výstavba cca 3 / 4 dokončených nájomných bytov a 45 % bytov vlastníckych. Osobitné zvýhodnenia sa v poslednej dobe používajú vo výstavbe bytových objektov využívajúcich obnoviteľnú energiu, energeticky úsporných. Na financovanie bývania sa podieľajú významne úvery zo stavebného sporenia. V roku 2000 sa podieľali 30,6 % na celkových úveroch v sektore bývania. Priemerné zaťaženie domácností v podmienkach tohto úveru predstavuje približne 22 % priemerného príjmu. Podľa zdrojov 34 % financovaní pripadalo na vlastné prostriedky, 6,5 % na dotácie a 59,5 % na úverové prostriedky. Skoro žiadny členský štát nemá podobne silnú sociálnu politiku ako Rakúsko. Napr. boli privatizované sociálne priestory(anglicko, Holandsko, nové štáty EU v strednej a východnej Európe), dotácie redukované(anglicko, Škandinávske štáty, Taliansko) alebo zrušená neziskovosť v oblasti bývania (Nemecko). Všade v Európe ale existuje tendencia na vybudovanie sociálneho bývania. Tieto snahy tiež podporujú európske 23

23 organizácie (CECODHAS, UNECE, EUROCITIES,...). Práve od EU prichádzajú v tomto ohľadu vyjadrenia hlavne pre nové členské štáty. Niektoré európske štáty chystajú zákony o sociálnom bývaní, čo znamená že jednoznačne vystupujú najavo nedostatky čisto súkromného hospodárenia s bytmi, marginalizovanie sociálne slabých a etnických menšín, a tým sociálna segregácia v mestách Štátne príspevky na bývanie Vo vybraných 3 štátoch existujú podobné programy na podporu bývania, a to sú: Stavebné sporenie Daňové úľavy Úver pre mladé rodiny Úroková dotácia hypoték Príspevok na bývanie Regulácia nájomného Stavebné sporenie Mal by vyplniť medzery na trhu v oblasti úverov na bývanie. Ku zvýšeniu atraktivity tohto produktu, je vládou schválená jednorazová finančná podpora za rok, samozrejme po splnení dopredu stanovených podmienok. Táto čiastka finančnej podpory sa mení každý rok. Hlavnou výhodou stavebného sporenia je fakt, že generované výnosy nepodliehajú daní z príjmu. Stavebné sporenie sa od vzniku teší vysokej obľube. Túto obľubu ukazuje aj prieskum, ktorý spracovala agentúra Factum Invenie. Z opýtaných 57 % respondentov súhlasí s priamou podporou stavebného sporenia zo strany štátu. Vnímanie štátnej podpory stavebného sporenia: 24

24 Obrázok 1: Štátna podpora stavebného sporenia je správna Štatistické výsledky, týkajúce sa stavebných sporení sú podobné vo všetkých skúmaných štátoch. Vlastnosti stavebného sporenia: Minimálne riziko Nadpriemerná výkonnosť Nízka likvidita Daňové úľavy Jedna z najvýznamnejších podpor bývania je možnosť odpočtu zaplatených úrokov z úveru na bývanie(sem patria hypotéky a úvery na bývanie) od daňového základu. Táto forma podpory patrí k najvyužívanejším. Podmienkou uplatnenia nároku je, že osoba ktorá tieto daňové odpočty chce uplatniť, musí byť vlastníkom nehnuteľnosti a užívať ju k trvalému bývaniu. Úver pre mladé rodiny Tento typ úveru poskytuje Štátny Fond Rozvoja Bývania, všeobecne je známa ako Novomanželská pôžička. Je to nízkoúročený úver pre mladé rodiny. Nárok na tento úver majú len osoby ktoré žijú v manželstve, alebo samostatná osoba, ktorá sa trvalo stará minimum o jedno dieťa. Úver nemôžu dostať ľudia, ktorí už vlastnia obývateľnú nehnuteľnosť alebo sú právoplatnými členmi bytového družstva. 25

25 Úroková dotácia hypoték Spočíva v priamom dotácií hypotečných splátok úveru. Príspevok na bývanie Jedná sa o štátom vyplatenú sociálnu dávku, ktorú dostanú sociálne slabšie rodiny, u ktorých príjmy nestačia na pokrytie nákladov na bývanie (nájomné, elektrická energia, voda, plyn,... ) Regulácia nájomného Nejedná sa o priamu podporu, zostalo to z minulých období, zvýhodňuje len jednu skupinu nájomného. Podľa odborníkov regulácia nájmov len deformuje realitný trh. Preto štát stanovil plán na postupné uvoľnenie regulovaného nájomného, ktorý by mal skončiť okolo 2011, keď sa regulované nájomné by malo rovnať tržnému. Príspevok k hypotekárnemu úveru Je poskytovaná zo štátneho rozpočtu osobám mladším ako 36 rokov na nákup nehnuteľnosti starší ako 2 roky. Keď je úroková sadzba nižšia ako 5 %, príspevok sa neposkytuje. Výdaje na bytovú politiku Je veľmi ťažké zistiť, ktorý štát presne aký podiel zo štátneho rozpočtu vyčlení na bytovú politiku. V nasledujúcej tabuľke ale môžeme vidieť že koľko jednotlivé štáty dávajú na sociálnu politiku, ktorá obsahuje aj bytovú politiku a s tým spojené dotácie. Z toho vyplýva, že štát, ktorý ma väčšie výdavky na sociálnu politiku, bude štedrejší aj k bytovej politike. Tento fakt potvrdzujú aj vyššie výdavky štátov, ktoré sú našim vzorom. 26

26 Tabuľka 1: Výdaje na sociálnu politiku (v % GDP) Výdavky na sociálnu ochranu obsahujú: sociálne dávky, ostatné výdavky, ktoré sa skladajú z rôznych výdavkov do systémov sociálnej ochrany (výplata dôchodkov z vlastníctva a ďalšie) Štáty EU (25) Česká republika Nemecko Maďarsko Rakúsko Polsko Slovenská rep Zdroj: Eurostat 27

27 3. Analýza problému a súčasná situácia 3.1. Porovnanie možností financovania bývania vo vybraných štátoch Pri porovnaní jednotlivých produktov na financovanie bývania sa budeme hlavne sústreďovať na stavebné sporenie a hypotekárne úvery. Práve tieto štátom dotované spôsoby financovanie ponúkajú najmenej nákladné varianty na financovanie bývania. Stavebné sporenie Stavebné sporenie je veľmi závislé na štátnej podpore, čo je najdôležitejší faktor. V Nemecku existuje viac foriem štátnej podpory. Je tam klasická štátna podpora ako aj v skúmaných štátoch, podpora sporiaceho výkonu klientov a ako novinka stavebné sporenie od novembra 2008 v otázke sporenie na dôchodok na rovnakej úrovni ako dôchodkové pripoistenie (doplnkový dôchodok). Takže dohromady klient môže dostať na stavebné sporenia 3 typy štátnej podpory. V porovnaní štátne podpory stavebného sporenia sú ale v ČR ešte vyššie. Keď sa zaviedlo stavebné sporenie v Rakúsku a Nemecku, tak aj tam bola podpora vyššia, ale časom, keď sa systém rozbehne, ľudia začnú uvažovať inak. Produkt získa u ľudí iné zameranie a využitie, hlavne preto v Nemecku a v Rakúsku dochádza k znižovaniu štátnej podpory.v Nemecku ale ešte stále zaznamenáva stavebné sporenie nove rekordy. V Maďarsku už teraz je štátna podpora vyššia ako v ČR alebo SR. Podľa Európskeho združenia stavebných sporiteľní Česká republika je na 2.mieste vo svete podľa počtov uzatvorených zmlúv. Prvé je Nemecku, 3. Rakúsko, 4.Slovensko a 5.Maďarsko. Najväčší počet stavebných sporiteľni má Nemecko, a to 15, hlavne lebo v tejto krajine už má stavebné sporenie 80 ročnú tradíciu. V Česku pôsobí 5, v Rakúsku 4, na Slovensku 3 a v Maďarsku len 2. 28

28 Tabuľka 2: Počet zmlúv stavebných sporení v EU Stavebné sporenie krajina počet zmlúv 1. Nemecko Česká republika Rakúsko Slovensko Maďarsko Chorvátsko Zdroj: AČSS Čo ešte musíme vedieť o stavebnom sporení? Keď chceme stavebné sporenie použiť na dlhšiu dobu, treba vedieť, že čím viac budeme sporiť, tým viac sa znižuje jeho výnosnosť. Najvyššiu výnosnosť dosiahneme v prípade, že budeme sporiť len minimálne určenú dobu (ČR:6 SK:6 HU:4 roky ). Prečo je výnosnosť najvyššia v prvých rokoch? To preto, lebo sa zmení pomer štátnej podpory k úsporám klienta. Napr. po 6 rokoch je uložená čiastka Kč. Štátna podpora vo výške Kč teda činí 2,1 % z našich prostriedkov. Keď necháme stavebné sporenie bežať ďalej, rastie aj objem vlastných úspor. Za 10 rokov je na stavebnom sporení cca Kč. Keď dostaneme podporu Kč, bude to už len 1,25 % z našich prostriedkov. Podiel štátnej podpory na nasporených peniazoch sa časom znižuje. Keď necháme stavebné sporenie bežať ďalej, napr. na 8, 10 alebo 12 rokov, už nebude ten veľmi výnosný produkt čo bol na začiatku sporenia, ale sa z nej stáva produkt priemerný, napokon aj podpriemerný. Keď niekomu bude vyhovovať výnosnosť okolo 4 %, tak potom stavebné sporenie môže byť zaujímavým produktom treba aj na 12 rokov. Ale keď niekomu nestačí ani výnos okolo 6 % za 6 rokov, tak bude sa musieť popozerať po inom produkte. Efektívny úrok stavebného sporenia 29

29 Graf 1.: Efektívna úroková miera Hypotekárny úver Je dohodový účelový úver na investíciu do nehnuteľnosti. V prípade kúpy alebo aj výstavby novej nehnuteľnosti je možné čerpať štátnu podporu. Štátna podpora v tomto prípade znamená dotovanie úrokových sadzieb, čo nám zabezpečí, aby úver bol menej nákladný Česká Republika Stavebné sporenie Pred stavebné sporenie sa považovalo za výhodné a výnosné sporenie. Do tohto dátumu ročná štátna prémia bola 25 %, alebo maximálne 4500 Kč, a bolo treba sporiť len 5 rokov. Obrovský záujem o tento produkt však natoľko zaťažoval štátny rozpočet, že jeho podmienky v roku 2003 museli zmeniť. Znížili štátnu prémiu, a od činí ročne len 15 % a maximálne 3000 Kč (112,3 ). V súčasnosti je stavebné sporenie stále viac vnímané ako alternatíva hypotekárneho úveru. V Českej Republike sú nasledujúce stavebné sporiteľne: Českomoravská stavební spořitelna Raiffeisen stavebná sporiteľňa Modrá pyramída stavebná sporiteľňa 30

30 Prvá stavebná sporitelňa Wüstenrot stavebná sporiteľňa V prípade stavebného sporenia ale nemá zmysel hodnotiť jeho výnosnosť v jednotlivých rokoch, ale minimálne za dobu sporenia. Na to sa používa efektívna úroková miera, ktorú môžeme porovnávať aj s ostatnými finančnými produktmi (úvermi). V stavebných sporeniach však keď pokračujeme ďalej, ako je minimálna doba (6 rokov), efektívna úroková miera klesá. Pri starých zmluvách (pred ) počas prvých 5 rokov bola efektívna úroková miera %. Pri 10 ročnom sporení už len okolo 6 % a pri 15 ročnom len približne 5% p.a. V nových zmluvách je výnosnosť nižšia. V prvých 6 rokoch sa dá dosiahnuť efektívnu úrokovú mieru okolo 6 % p.a. Pri predĺžení, ani pri 12 ročnom sporení ale neklesne efektívna úroková miera pod 4 % p.a., čo je ešte stále viac, koľko by sme mohli získať na sporiacich účtoch alebo terminovaných vkladoch. 31

31 50% úroková sadzba 3% Kč Štátna podpora. 15% Doba sporenia Vlastné vklady Úver na bývanie 3 až 6 % p.a. Doba úveru čas Zmluvná suma 50% Graf 2.: Schéma stavebného sporenia v Českej republike Ministerstvo financie čas od času preveruje všetky subvencie na podporu stavebného sporenia, a zaoberá sa s možnosťami zníženia či zrušenia štátnej podpory. Ale napriek tomu to vypadá tak, že pozícia stavebného sporenia je už iná ako v minulosti. Stavebné sporiteľne v ČR majú pomer medzi úvermi a vkladmi vyšší ako 70%, čo znamená, že prostriedky ktoré ľudia takto sporia, sú skutočne investované do bytovej výstavby. Klienti nie sú závislé na úrokových rizikách, takže štátna podpora sa veľmi oplatí, lebo týmto spôsobom podporuje aj rast hospodárstva, a tiež zaisťuje pracovné miesta. Taktiež si môžeme všimnúť, že konkurenčný americký systém je výrazne drahší a až príliš podporuje zadlžovanie spoločnosti. Stavebné sporenie je tovar, ktorý podnecuje ľudí aby si najprv sporili, tým tvorili vlastný kapitál, vlastný finančný majetok, a vďaka tomu ani to zadlženie nebude potom tak vysoké. Preto môžeme povedať, že stavebné sporenie je výhodné aj pre občanov aj pre štát. Avšak bytová politika aj naďalej musí investovať do podpory stavebného sporenia, lebo bez toho by to nefungovalo. Bez podpory štátu by stavebné sporenie nebolo tak výhodné, lebo ľudia by nemohli získať tak vysoké výnosy. 32

32 3.3. Slovenská Republika Stavebné sporenie Na Slovensku poskytujú stavebné sporenie 3 spoločnosti: ČSOB stavebná sporiteľňa, Prvá stavebná sporiteľňa a Wüstenrot stavebná sporiteľňa. Pri stavebnom sporení má sporiteľ nárok na štátnu prémiu, čím štát podporuje bývanie. V minulosti aj na Slovensku boli prémie vyššie. Do roku 2001 bola 30 % a najviac 6000 Sk. Túto sumu postupne znižovali, najprv na 25 % a 4500 Sk, potom len maximálnu sumu na 4000 Sk. V roku 2003 už bola len 20 % a max Sk, potom 15 % a 3000 SK. Jej výška v súčasnosti je stanovená v zákone o štátnom rozpočte, v roku 2008 bola 12,5 %, maximálne však 2000 Sk ročne, v 2009 je 12,5 %, a max. 66,39 (2000 Sk).Aby sa prémia mohla pripísať klientovi, musí vložiť na účet stavebného sporenia najmenej Sk (531,1 ). Štátna prémia nepodlieha dani z príjmu, a môže ju získať každý člen z rodiny. Aby sme dostali prémiu, treba sporiť minimálne 6 rokov. Úrok sa pripisuje ročne vždy k 31. decembru. Sporenie ma 2 časti. V 1. si ukladáme peniaze na účet, kam sa pravidelne pripisuje úrok a štátna prémia. V 2. fáze môžeme získať stavebný úver. Aby sme dostali stavebný úver, musíme najmenej2 roky sporiť. Výhody stavebného úveru sú: Ročná úroková sadzba je porovnateľná ako pri hypotekárnom úveru Jej výška je garantovaná počas celej doby splácania stavebného úveru Prostriedky vložené do stavebného sporenia sú chránené zákonom na ochranu vkladov 33

33 50% úroková sadzba 2% Kč Štátna podpora. 12,5% Doba sporenia Vlastné vklady Úver na bývanie 2,9 až 6 % p.a. Doba úveru čas Zmluvná suma 50% Graf. 3.: Schéma stavebného sporenia v Slovensku 3.4. Maďarská Republika Stavebné sporenie Oproti Českej a Slovenskej republike stavebné sporenie v Maďarsku nemá tak pevnú pozíciu. Napriek tomu štát veľmi výrazne podporuje túto formu financovania bývania, lebo tento spôsob zabezpečí aby ľudia sporili postupne, a aby bývanie bolo financované vo vyššom pomere z vlastných zdrojov. V Maďarsku stavebné sporenie trvá minimálne 4 roky, štátna podpora je vo výške 30 %, maximálne Ft (260 ).Podpora je samozrejme oslobodená od dane. Klienti dostávajú podporu najviac 8 rokov. Pred ukončením tejto 8 ročného obdobia usporenú čiastku je možné použiť len na financovanie bývania, a po 8 rokoch je voľne použiteľná. Podpora sa dá znásobiť v rámci rodiny, lebo môže ju dostať aj manželka, dieťa, vnuk alebo rodičia. Po dobe sporenia sa dá použiť úver na financovanie bývania s fixnou úrokovou sadzbou. Zákon garantuje že u uzatvorených zmlúv štátna podpora a výška úrokových sadzieb počas doby sporenia sa nezmení. V Maďarsku sú len 2 stavebné sporiteľne, a to OTP stavebná sporiteľňa a Fundamenta. 34

34 Financovanie bývania v Maďarsku sa razantne líši od EU priemeru, čo sa týka používania vlastných zdrojov. V Maďarsku je bývanie financované hlavne z vlastných zdrojov (80% vlastné prostriedky a 20% úver), v EU je tento pomer opačný(10-15 % vlastné zdroje a % úver). 50% úroková sadzba 3% Ft Štátna podpora. 30% Vlastné vklady Doba úveru Doba sporenia Úver na bývanie fixná 6%-ná úroková sadzba Zmluvná suma 50% čas Graf 4.: Schéma stavebného sporenia v Maďarsku Stavebné sporiteľne ponúkajú až 3 % úročenie vkladov, a 3,9 % úrokové sadzby u úverov. Dohromady so štátnou podporou sa dá dosiahnuť efektívnu úrokovú mieru až 10,56 % u 4 ročného, a až 6,03 % u 8 ročného sporenia. Za sporenie ručí Štátny poisťovací fond vkladov (Országos Betétbiztosítási Alap). 35

35 Ďalšie štátne podpory: FÉSZEKRAKÓ HITEL úver na založenie rodinného hniezda Ponúkajú obchodné banky, a slúži pre mladé rodiny na získanie prvého bývania so štátnym ručením. úver môžu použiť manželské páry, ktoré ešte nedovŕšili 35 rokov (ani jeden z nich), a rodičia ktorí sami vychovávajú svoje deti a nemajú ani byt ani dostatok úspor, avšak majú dostatočne vysoký plat na platenie splátok z úveru. Za ručenie musia platiť garanciu, čo je 2 % z čiastky úveru. Úver sa dá použiť na nový alebo aj starý byt. Štátne ručenie umožňuje, aby mohli dostať úver na % ceny bytu. V hlavnom meste a v krajských mestách je určená maximálna cena za starý byt na 12, za nový na 15 mil. Ft, v ostatných obciach maximálne 8 a 12 mil. Ft. V zákone je zakotvená, že u tohto typu úveru efektívna úroková miera (úroková miera na celé obdobie) musí byť nižšia, než u ostatných úverov ponúkaných danou bankou. Minimálna výška úveru je 1 mil. Ft, maximálna je 90 % z obstarávacej ceny bytu, doba splácania najmenej 5, najviac 30 rokov. Ďalšou podmienkou je, aby manželia získali spoločne vlastnícke právo. Ďalšou výhodou je, že aj keď na kúpu bytu potrebujeme 10 % financovať sami z vlastných zdrojov, tých 10 % môžeme získať z ďalších foriem štátom podporovaných úverov, a takto každý môže kúpiť byt aj bez vlastných zdrojov( v Budapešti cca 20% obyvateľstva používa dotáciu tzv. SOCPOL ako vlastný zdroj). Jedinou nevýhodou je, že musíme mať dostatočne vysoký plat. SOCPOL (SOCIÁLNA POLITIKA) dotácia na výstavbu nového domu/bytu Túto dotáciu je možné žiadať na výstavbu rodinného domu alebo na prestavbu už vlastneného domu. Tabuľka 3.: Dotácia SOCPOL Dotácia za 1dieťa Ft 2 deti Ft 3 deti Ft 4 deti Ft za každé ďalšie dieťa Ft 36

36 Táto dotáciu sa dá nárokovať aj za plánované dieťa alebo deti. Nárokovateľ nemôže byť starší ako 40 rokov (ani manžel ani manželka nemôže byť staršia). Keď ešte nemajú deti, môžu nárokovať dotáciu za 2 deti, keď už jedno majú, tak len za jedno. Pôrod dieťaťa sa musí uskutočniť v nasledujúcich 4, 8 rokoch. Keď sa dieťa nenarodí (je to jedno z akých dôvodov), dotáciu treba splatiť. Maďarská vláda v apríli oznámila, že sa zrušia úrokové dotácie úverov na bývanie a tzv. SOCPOL dotácia. V Budapešti každú 5. novostavbu kúpia tak, že SOCPOL dotácia slúži ako vlastný zdroj, inde v štáte tento pomer je ešte vyšší. Avšak keď nebudú vlastné zdroje, tak nebude ani byt/dom. Tak tento krok vlády bude znamenať recesiu v stavebníctve. 37

37 3.5. Porovnanie údajov stavebného sporenia Tabuľka 4.: Výnosnosti stavebných sporiteľní ČR SR MR Štátna prémia 15 % 12,50 % 30 % Maximálna výška štátnej podpory 3000 Kč 112, Sk 66 Sk Ft 260 Suma pri najvyššej podpory Kč Sk 531 Sk Ft 863,30 Minimálna doba sporenia 6 rokov 6 rokov 4 roky Úroková sadzba pri sporení 3% 2% 3% Efektívna úroková miera pri minimálnej doby sporenia 6 % 4,67 % 10,56 % 3.6. Kalkulácia hypotekárnych úverov Na kúpu nehnuteľnosti pred investovaním je výhodné využiť stavebné sporenie so štátnou dotáciou, avšak stavebné sporenie je pomalý spôsob na získanie potrebných finančných zdrojov na bývanie. V prvých rokoch ešte je výnosná investícia, s časom ale stráca zmysel, preto sa doporučuje využiť stavebné sporenie a získanie základných finančných prostriedkov, a potom si požiadať o hypotekárny úver. Tento spôsob obstarávania vlastného bývania je pravdepodobne najefektívnejšia. 38

38 Požadovaná výška úveru Dĺžka splácania v rokoch Mesačná splátka Úroková sadzba Výsledná zaplatená suma Kalkuláciu jednotlivých hypotečných úverov som vypočítal za predpokladu, že mladý manželský pár (pod 35 rokov) má jedno dieťa, dohromady majú čistý mesačný príjem Kč (2000 ), z toho mesačné výdaje Kč (900 ), potrebujú na byt alebo dom v hodnote Kč ( ) úver vo výške Kč ( ) na dobu splácania 30 rokov. Vo všetkých prípadoch sa jedná o úver so štátnou dotáciou úrokových sadzieb. Jednotlivé banky v jednotlivých štátoch majú skoro totožné úrokové sadzby, rozdiely sa skrývajú hlavne v poplatkoch. Pretože som nenašiel banku, ktorá by mala pobočku vo všetkých vybraných štátoch, som si vybral ČSOB pre Českú a Slovenskú republiku a CIB pre Maďarskú republiku. Tabuľka 5: Prehľad hypotekárnych úverov Typ produktu ČSOB ČR Hypotéka na bývanie ,49%p.a ČSOB SR Hypotéka pre mladých so štátnym príspevkom ,50 3,55%p.a CIB HU Otthonteremtő hitel ,99%p.a

39 Všeobecná tendencia je, že finančné inštitúcie ponúkajúce hypotekárne úvery znižujú úrokové sadzby Ďalšie podmienky pri financovaní bývania Na financovanie bývanie majú veľký vplyv aj stále sa meniace ceny nehnuteľností Na obrázku môžeme vidieť tendenciu zmeny cien nehnuteľností v EU.. Obrázok 2.: Tendencia zmeny cien nehnuteľností v EU (zdroj: 40

40 V štátoch označených červenou farbou ceny nehnuteľností klesajú, v označených hnedou farbou rastú pomaly. V štáte označenom žltou farbou ceny stagnujú. V nasledujúcej tabuľke sú znázornené priemerné ceny 2+1 izbových bytov v jednotlivých hlavných mestách porovnaných štátov. Vidíme, že ceny sú najnižšie v Budapešti, a najdrahšie v Prahe. Poradie je totožné aj v prípade nájomného podobných bytov. To ale ešte nič neznamená, lebo tieto ceny musíme porovnať a s priemernými platmi, aby sme dostali neskreslený obraz. Tabuľka 6: Priemerná cena bytov Cena v národnej Mesto Typ Vek Izby Podlaha Cena v Euro* mene Budapešť panelák Novostavba M Ft Starší M Ft tehla Novostavba M Ft Starší M Ft Praha panelák Novostavba ,8 3,5 M Czk Starší ,2-2,9 M Czk tehla Novostavba ,4 4,5 M Czk Starší ,7 3,9 M Czk Bratislava panelák Novostavba Starší tehla Novostavba Starší *Ceny sú zaokrúhlené, kurzy k : Ft - 298,94, Czk - 28,

41 Tabuľka 7: Byty na prenájom Mesto v národnej mene v Euro Budapešť Praha Bratislava Tabuľka 8: Priemerné mzdy Mesto v národnej mene v Euro** Budapešť Ft 788 Praha Czk 990,8 Bratislava SK 956 **Priemerné platy v roku 2008, podľa kurzov ČNB k Pozrime sa, aká je situácia v ostatných štátoch v EU! Graf 5.: Priemerná cena štandardného bytu (byt o velikosti 68 m 2 v ) (Zdroj: ČŠÚ) 42

42 Aj podľa výpočtov spoločnosti Deloitte a Hyposervis vidíme, že aj s porovnaní s ostatnými EU štátmi sú ceny bytov v Budapešti nízke, na druhej strany pražské ceny sú dosť vysoké. Dôležitejšie je ale pomer platov a cien. Graf 6: Počet priemerných mesačných platov k obstaraniu bytu (Zdroj: ČŠÚ) Z grafu je jednoznačné, že napr. občanovi z Nemecka stačí na byt uložiť si 2 a pol roky jeho mzdy, Čechom je treba si uložiť 6 a pol krát toľko. Slováci sú na tom ešte trošku horšie. U Maďarov ale môžeme vidieť, že tam stačí sporiť menej, avšak aj tam to trvá 10 rokov, čo v porovnaní s Nemeckom alebo Rakúskom je strašne veľa Porovnanie bytového fondu Ako ďalší bod v porovnaní 3 štátoch bude analyzovaný bytový fond. V počtov bytov na počet obyvateľov Česká republika stále zaostáva za väčšinou európskych štátov. Na základe ukazovateľa počet bytov na 1000 obyvateľ patrí Česká republika k ľahko podpriemeru, Slovensko je ale na tom ešte oveľa horšie. Podľa predpokladov sú na tom 43

43 lepšie hlavne západné štáty, a trošku prekvapivo Maďarsko patri k nadpriemeru v rámci EU. Z európskych štatistik ešte vyplýva, že vo všetkých 3 štátoch je bytový fond relatívne starý, a to aj napriek tomu, že v minulých rokoch veľa investorov investovalo do stavby bytov, a lepšia dostupnosť úverov stimulovala aj vlastníkov nehnuteľností k rekonštrukciám. Graf 7.: Bytový fond (Index počtov bytov na 1000 obyvateľ, priemer EU 27 = 1) (Zdroj: Europian Statistics Office) Intenzita bytovej výstavby v Českej republike sa približuje k európskemu priemeru. Slovensko vo výstavbe je horšie, nedosahuje ani polovinu európskeho priemeru, za nim už sú len 3 štáty, z toho 2 sú len novo prijaté Rumunsko a Bulharsko. Maďarská republike aj v bytovej výstavbe predbehlo väčšinu súperov, skoro o 30 % prekročil EU priemer. 44

44 Graf 8.: Intenzita bytovej výstavby (Index počtov dokončených bytov na 1000 obyvateľ, rok 2008, priemer EU 27 = 1) (Zdroj: National statistics offices) Podľa typu vlastníctva dosahuje Česká republike na fiktívnom rebríčku ešte horšie miesto. V Európskej únii má najnižší podiel bytov v osobnom vlastníctve na 1000 obyvateľov. Slovensko a Maďarsko podľa tohto kritéria dosiahli nadpriemerné pozície. Existuje ale jediný špecifikum, ktorý by ale výrazne zmenil tento stav. V Českej republike je veľmi rozšírené družstevné bývanie. Keby sme počítali počet bytov v osobnom s družstevnom vlastníctve spolu, tak by sa Česká republika hneď dostala na EU priemer. 45

45 Graf 9.: Bytový fond podľa vlastníctva (Počet domácností na 1000 obyvateľ, rok 2008) (Zdroj: National statistics offices) Môžeme ešte konštatovať, že v západných vyspelejších štátoch je veľmi populárne nájomné bývanie Výsledky porovnania Ako sme mohli vidieť v porovnaniach, z 3 štátov Maďarsko podporuje najviac bývanie. Poskytuje najvyššiu dotáciu na stavebné sporenie, hypotekárne úvery sú len o málo drahšie ako na Slovensku, a aj v porovnaniach sa najviac priblíži k priemeru Európskej únie, v jednotlivých ukazateľoch to aj prekročí. Napriek tomu, že v Budapešti sú najnižšie priemerné mzdy, dá sa povedať že jednak kvôli nižším cenám nehnuteľnosti, a kvôli vyšším príspevkom na bytovú politiku, v Maďarsku majú mladé rodiny najlepšie možnosti na získanie vlastného bývania. Vďaka slabšieho kurzu forintu k eurám majú možnosť aj občania z iných štátov výhodne nakupovať nehnuteľnosti na území Maďarskej republiky. Toto potvrdzuje aj fakt, že hlavne Bratislavčania, ale aj ostatní občania žijúce pri Slovensko Maďarských hraniciach nakupujú nehnuteľnosti v Maďarsku. Na maďarskej strane hranice sú 46